Pražské byty zlevňují o statisíce. Má to ale jeden háček, kvůli kterému je lidé nechtějí

V počátcích pandemie to byl geniálně jednoduchý byznysplán. Koupit starší byt v horším stavu a vysedět zhruba rok, než si kupci luxující realitní trh všimnou i toho nejhoršího, co na trhu je. Mezitím nebylo třeba dělat vůbec nic, jen čekat. Co den, to měřitelné zhodnocení. 

Pan Dalibor kupříkladu v srpnu 2020 koupil byt v Ústí nad Labem, který nebyl tak docela v kondici, za 14 tisíc korun za metr. O rok později už za něj byli zájemci ochotni dát 40 tisíc, tedy o 185 procent více. Za tentýž byt ve stejném stavu. Poté se trh začal hroutit a starý byt ve stavu před rekonstrukcí se po několik příštích let stal zbožím prodejným jen s výraznou slevou. Tentýž příběh se opakuje i letos a zdaleka nejde jen o Ústí. Starší byty v horším stavu tak například v Praze zlevnily o statisíce. 

Když sleva není zadarmo

„Kupující dnes mnohem pečlivěji počítají, kolik je bude nemovitost ve výsledku stát, a do svého rozhodování promítají nejen samotnou kupní cenu, ale i náklady na její uvedení do požadovaného stavu,“ vysvětluje Jiří Chudoba, majitel realitní kanceláře RE/MAX Partner. U starších cihlových domů podle něj navíc záleží nejen na stavu samotného bytu, ale i celé budovy, jejích energetických parametrech a očekávaných investicích do společných prostor. V případě zájemců financujících nákup hypotékou pak mnohdy platí, že peníze původně uvažované na rekonstrukci domu pohltí samotná první splátka bytu. Cenovka za pražský byt v dobré kondici je ostatně oproti loňsku o deset tisíc korun za metr vyšší. 

Jak uvádějí statistiky portálu Sreality, jev se týká především secondhandových pražských bytů určených k rekonstrukci a primárně umístěných ve starší cihlové zástavbě. Zatímco ještě letos v dubnu stál metr takového bytu kolem 155 tisíc korun, poslední dostupná data za září už ukazují cenovku zhruba o deset tisíc korun nižší, což odpovídá více než šestiprocentnímu poklesu ceny. 60metrový starý byt by tak nyní vyšel o více než půl milionu korun levněji než na jaře. V menší intenzitě se pokles týkal i bytů před rekonstrukcí v panelácích, tam ale průměrné ceny poklesly za toto období jen o zhruba 2,5 procenta. 

„Dle našich dat sledujeme, že se poptávka znatelně přesunula k nemovitostem bez nutnosti okamžitých investic,“ uvádí Jakub Veverka, ekonom realitního portálu Videobydleni.cz. Trend cenového poklesu přitom odpovídá poměrně masivnímu nárůstu těchto bytů v nabídce. Data totiž ukazují nejvíce nerekonstruovaných bytů k prodeji od listopadu 2019. Zároveň se podle expertů mění poměr vyjednávacích sil mezi prodávajícími a kupujícími. 

Začíná přesilovka kupců?

Podle šéfa realitní služby Bezrealitky Hendrika Meyera se v řadě krajů od konce léta zvyšuje počet bytů nabízených k prodeji, případně nemovitosti zůstávají v inzerci déle. „Počet reakcí na jednotlivé inzeráty přitom jen za poslední měsíc klesl přibližně o 15 až 20 procent,“ dokumentuje proměnu trhu Meyer s tím, že prostor k vyjednávání o slevě se ještě rozšíří. „Máme signály, že nemovitosti čeká cenová korekce – a to především ty z nižších kategorií,“ zdůrazňuje Meyer. Spíše než érou slev ale experti současnou fázi trhu označují za konec nákupního šílenství. 

„Současné mírné zlevňování starších bytů tak nevnímám jako výraznou korekci realitního trhu, ale jako návrat k racionálnějšímu oceňování nemovitostí,“ hodnotí Zdeněk Jemelík z realitní společnosti Luxent – Exclusive Properties. Pokles cen bytů před rekonstrukcí může otevírat příležitosti investorům, kteří dokážou koupit nemovitost s dostatečnou slevou, opravit ji a následně prodat nebo pronajmout. Odborníci však varují před představou, že každá zlevněná nemovitost automaticky představuje výhodnou investici. 

„Samotné zlevnění proto ještě neznamená, že se koupě vyplatí,“ upozorňuje Karel Hubáček z Century 21 Premium. Na trhu podle něj přibývá investorů zaměřených na takzvané flipování, tedy nákup bytů, jejich rekonstrukci a následný prodej se ziskem. Rostoucí konkurence spolu s náklady na financování zvyšuje tlak na ekonomickou návratnost takových obchodů. 

Jak zdůrazňuje Veverka, investiční příležitosti v tomto segmentu zůstávají, vyžadují však pečlivější výběr. „Tento segment nabízí příležitost pro strategii – koupit, zhodnotit, pronajmout/prodat, avšak již nefunguje strategie plošného nakupování čehokoliv staršího s vidinou, že trh automaticky vytáhne cenu nahoru.“ 

Prolog cenového pádu?

Přestože někteří experti očekávají pokračující tlak na ceny méně atraktivních nemovitostí, plošný pokles českého bytového trhu nepředpokládají. „Neočekávám plošný pokles cen, ale spíše výraznější rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi,“ říká Hubáček. Kvalitní byty v dobrých lokalitách podle něj mohou svou hodnotu udržet, zatímco u předražených nemovitostí a bytů vyžadujících nákladné opravy může zlevňování pokračovat. 

Cenové rozdíly se zároveň mohou výrazně lišit a prohlubovat nejen mezi jednotlivými městskými částmi, ale i konkrétními ulicemi. Nemovitosti ve vyhledávaných lokalitách s výjimečnými vlastnostmi tak mohou zůstat vůči cenové korekci odolné.