Pražské byty začínají zlevňovat. Na trhu se objevuje varovný signál z krizového roku 2022
Situace na pražském trhu se staršími byty vypadá podobně jako na jaře roku 2022.
Tehdy započala takřka roční etapa, kterou řada Čechů nikdy nezažila: zlevňování bytů.
V řadě segmentů trhu se nyní otevírá prostor pro razantní smlouvání o ceně.
Měla to být neprůstřelná investice vydělávající i desítky procent ročně. A náhle se stalo něco, co zejména drobní investoři v Praze nečekali. Byty totiž začaly zlevňovat. Píše se duben roku 2022 a realitkám začínají žně. Všichni najednou začínají uvažovat o prodeji bytu, aby prodali ještě za dobrou cenu. Během roku se tak téměř zdvojnásobí nabídka pražských bytů na trhu, což se později dramaticky odrazí v cenách. V průměru pražské byty zlevní o téměř devět procent, ležáky a byty s „vadou“ se ale propadají o poznání hlouběji. Obdobný obrázek trhu jako před více než čtyřmi lety nabízí pražský realitní trh právě nyní.
Trh se plní volnými byty
Jak uvádějí statistiky portálu Sreality, nabídka takzvaných secondhandových bytů v Praze je aktuálně nejvyšší od května roku 2023, přičemž rostla během letoška každý měsíc v řadě. Jen od ledna do září se zvýšil počet pražských bytů v nabídce téměř o polovinu na obdobnou úroveň jako v srpnu 2022, tedy zhruba v poločase. Množící se objem bytů v nabídkách pražských realitek se začal odrážet i ve vývoji cen. Průměrná cena pražského bytu si totiž sáhla na svůj vrchol už během května. Od jara přitom měsíc co měsíc mírně klesá. Zlevňování je sice jen velmi mírné, zato však chronické. Od května do září tak metr čtvereční staršího bytu zlevnil zhruba o 600 korun.
„Hlavním důvodem je pokles v poptávce, který nastal kvůli zvyšujícím se úrokovým sazbám. Tím trpí část bytů, kterou majitelé nestihli prodat v období silnějšího zájmu, a to často kvůli tomu, že jejich nabídkové ceny byly příliš vysoké,“ uvádí šéf Bezrealitky Hendrik Meyer.
Zejména u méně atraktivních nabídek se podle něho už od jara výrazně prodlužuje doba prodeje. Zatímco v nabídce tak průběžně přibývají nové byty, řada starších zůstává a trh bytní. „Po silném růstu cen začínají kupující více řešit, co jsou ještě ochotni akceptovat, a díky širší nabídce mají větší prostor pro vyjednávání,“ uvádí i makléř realitní kanceláře REMAX Alfa Jakub Žižka.
Hraje se jinak
Podle expertů se totiž v posledních měsících proměnila pravidla, podle nichž se prodává. Majitelé už nemohou automaticky vycházet z toho, za kolik se nabízely podobné byty před několika měsíci. Kupující mají naopak více možností výběru, více času na rozhodování a u méně atraktivních nemovitostí také silnější prostor pro vyjednávání. Doposud jen mírný pokles cen je pak dán součtem faktorů typu nedostatku bydlení či rozhodnutím některých majitelů raději stáhnout byt z prodeje a nabídnout jej k pronájmu.
Končí zároveň fenomén opisování cen prodejců horších bytů od majitelů těch v lepším stavu. „Majitelé bytů před rekonstrukcí v nezateplených domech a s rozbitým výtahem často kopírovali cenu bytu z vedlejšího paneláku, který ovšem včetně bytu samotného byl po rekonstrukci,“ dodává Meyer s tím, že tato praktika končí. „Majitel bytu v horším stavu dnes může narazit a musí počítat s výrazně ostřejší diskuzí o ceně,“ soudí Meyer.
Ceny bytů do jara navíc rostly tak trochu i „omylem“. „Ještě před několika měsíci trh počítal s pokračujícím poklesem hypotečních sazeb, tento scénář se ale nenaplnil,“ říká realitní makléř společnosti Luxent – Exclusive Properties Zdeněk Jemelík. Cenový růst pražských bytů se zastavil letos v dubnu, tedy v měsíci, kdy se do hypotečních sazeb naplno propsal efekt hormuzské krize, který začal bankám masivně zdražovat zdroje pro poskytování hypoték. Tento efekt přitom trvá dodnes.
Pojedeme dolů?
Experti se zdráhají soudit, že jde o prolog plošné korekce jako zjara roku 2022. Trpět ale může řada segmentů trhu, jejichž společným jmenovatelem je nějaký typ handicapu. „Největší tlak je na byty před rekonstrukcí, energeticky náročné nemovitosti a na větší byty ve starších či zanedbaných domech,“ popisuje realitní makléřka Century 21 WanLight Vlasta Wanková. Na pražském trhu se podle ní prohloubí cenové rozdíly mezi jednotlivými typy bytů. „Kvalitní byty si cenu podrží, u dlouho neprodejných ležáků poroste tlak na slevu,“ dodává Wanková.
Už nyní je to znát na vývoji cen bytů před rekonstrukcí, které se na pražském realitním trhu hromadí ještě vyšším tempem. Jen od května se jejich nabídka na trhu zvýšila o 65 procent. A zatímco letos v dubnu byla jejich inzertní cena bezmála 139 tisíc korun za metr, během září klesla o více než tři tisíce. Více bytů před rekonstrukcí bylo přitom na pražském trhu jen ve dvou měsících v závěru roku 2022 a jejich počet trendově a intenzivně roste.
Éru poklesu cen zažila Praha mezi dubnem 2022 a lednem 2023, po němž následoval zhruba půlrok cenové stagnace. Poté, zhruba od září 2023, zamířily ceny opět strmě vzhůru. Aktuálně je cena za metr čtvereční secondhandových bytů 159 tisíc korun, tedy o třetinu více než před třemi lety. V průměru tedy během poslední růstové etapy zdražovaly starší pražské byty o přibližně 10,1 procenta ročně.
