Byt zdražil o milion za rok. Pomalá výstavba má cenu, kterou nelze přehlížet
- Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze meziročně vzrostla téměř o osm procent.
- Současně klesá nabídka. Volných nových bytů bylo ve druhém čtvrtletí téměř o pětinu méně než před rokem.
- Čas prodražuje také veřejné stavby. Například školka v pražských Modřanech nakonec zdražila zhruba o 40 milionů korun.
O tom, že české stavební právo potřebuje změnu, se vede debata už řadu let. Méně pozornosti se ale věnuje tomu, kolik současný stav skutečně stojí. Čas strávený přípravou projektu a čekáním na rozhodnutí úřadů totiž není zadarmo. Během několika let se mohou výrazně změnit ceny práce, materiálů, financování i samotných nemovitostí.
Aktuální data Deloitte Develop Index ukazují, jak rychle se může ekonomické prostředí výstavby změnit. Ve druhém čtvrtletí loňského roku činila průměrná nabídková cena nového bytu v Praze 169 500 korun za m². Letos ve stejném období už cena dosahovala 182 700 korun. Rozdíl tak představuje meziročně téměř osm procent.
U modelového bytu o 70 m² to odpovídá zdražení z necelých 11,9 milionu na téměř 12,8 milionu korun, což znamená zhodnocení o více než 900 tisíc korun během jediného roku.
Samozřejmě neplatí, že za toto zdražení může pouze délka povolování. Do ceny vstupují pozemky, stavební práce, financování, poptávka i skladba projektů na trhu. Vývoj cen ale názorně ukazuje ekonomický problém dlouhé a obtížně předvídatelné přípravy. Projekt povolený o několik let později vstupuje do úplně jiného cenového prostředí než v okamžiku, kdy vznikal jeho původní rozpočet.
Nejde jen o ceny, ale také o nabídku
Ještě důležitější může být druhá část rovnice. Na konci druhého čtvrtletí loňského roku evidoval Deloitte v Praze 6100 volných nových bytů. O rok později jich bylo 4950. Nabídka se tak meziročně zmenšila téměř o pětinu.
A dlouhodobý pohled je ještě výraznější. Nabídkové ceny pražských novostaveb jsou podle indexu Deloitte na 279,6 procenta úrovně roku 2014. Jinými slovy, za dvanáct let se téměř ztrojnásobily.
Právě zde se stavební legislativa mění z právnického tématu v ekonomické. Pokud je příprava projektu dlouhá a její výsledek nejistý, kapitál zůstává déle vázaný, investor déle financuje pozemek a projektovou přípravu a roste pravděpodobnost, že původní kalkulace přestane platit. Některé projekty zdraží či sníží kvalitu vybavení, jiné se odloží a část se nakonec nemusí realizovat vůbec. Výsledkem není pouze vyšší náklad jednotlivého domu. Je jím také menší nabídka i její kvalita.
Příklad mateřské školy Mydlinky
Stejný mechanismus přitom nedopadá pouze na developery. Platí hlavně pro obce a stát. Dobře to ilustruje případ mateřské školy Mydlinky v pražských Modřanech. Tehdejší pirátské vedení Prahy 12 v roce 2021 odmítlo nejnižší nabídku na stavbu školky pro 112 dětí za přibližně 118,5 milionu korun včetně DPH jako příliš vysokou. Radnice tendr zrušila a zaplatila dalších 130 tisíc korun za úpravu projektu, která měla stavbu zlevnit.
VIDEO: Česko bez cizinců nepřežije. Penta staví školu v Uzbekistánu a bude sem vozit zdravotníky, říká ve FLOW partner skupiny Jirků
Projekt se skutečně omezil. Množství prací a použitého vybavení se snížilo. Jenže mezitím vzrostly ceny stavebních prací a materiálů a v novém výběrovém řízení se výsledná cena dostala na přibližně 158,6 milionu korun. Tedy asi o 40 milionů výše než původní nabídka.
Nešlo přitom o průtahy stavebního úřadu. Projekt se posunul do mimořádného období let 2021 a 2022, kdy náklady na výstavbu prudce rostly. Právě proto případ dobře ukazuje význam času. Ani snaha technicky zlevnit projekt nemusí stačit, pokud se jeho realizace posune do výrazně dražších podmínek. A zatímco soukromý investor vyšší náklady nakonec promítá do ceny nemovitosti, u veřejných projektů je zaplatí rozpočet obce nebo státu, tudíž občané.
Sedm let, nebo několik měsíců?
Kolem skutečné délky povolování se přitom vede spor. Ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová v Senátu uvedla, že příprava většího bytového domu běžně trvá sedm až deset let. Neefektivitu systému podle ní neplatí pouze investoři, ale také rodiny, obce čekající na školy či školky a stát při výstavbě silnic, nemocnic či energetické infrastruktury.
Kritici novely namítají, že samotná stavební řízení bývají výrazně kratší. Místopředsedkyně Senátu Jitka Seitlová například odkazovala na údaje České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), podle nichž je většina řízení vyřízena do 11 měsíců.
Jenže tato čísla se ve skutečnosti nemusejí popírat. Několikaměsíční délka jednoho správního řízení nevypovídá o celé cestě projektu od přípravy přes obstarávání podkladů, stanovisek a případná opakovaná rozhodnutí až k pravomocnému povolení. A právě na celý tento řetězec míří současná reforma.
Spor není o tom, zda systém změnit
Novela má zavést princip jednoho úřadu, jednoho řízení a jednoho rozhodnutí. Současně má omezit situace, kdy se projekt po odvolání opakovaně vrací mezi jednotlivými stupni správního řízení. Záměr se má také posuzovat podle právního stavu platného při podání žádosti, aby stavebník nemusel během dlouhého procesu dokumentaci neustále přizpůsobovat novým pravidlům.
Právě předvídatelnost je z ekonomického pohledu možná stejně důležitá jako samotná rychlost. Investor dokáže do kalkulace započítat téměř jakýkoli známý náklad. Mnohem hůře se oceňuje situace, kdy neví, zda bude moci začít stavět za dva roky, za pět nebo za deset let.
Senát nakonec novelu odmítl. Pro zamítnutí hlasovalo 55 senátorů. Kritika mířila především na způsob přípravy, rozsah změn, centralizaci stavební správy nebo na nedostatečně vyhodnocené dopady.
Podstatný detail ale v politickém sporu poněkud zaniká. Hospodářský výbor, který doporučil novelu zamítnout, zároveň výslovně hovořil o potřebě zjednodušení procesu stavebního řízení a žádal nové předložení reformy řádnou legislativní cestou.
Data o cenách a nabídce bydlení nám všem ukazují, proč další odkládání není bez nákladů. Každý rok nejistoty má ve stavebnictví svou cenovku. Ať už ji nakonec zaplatí kupující bytu, developer, obec při stavbě školky, nebo stát při budování infrastruktury.
