Realitní krize zdůraznila význam asset & property managementu
Současná krize na realitním trhu přinesla developerům a majitelům komerčních nemovitostí řadu nových zkušeností. Mezi těmi nepříjemnými (například v podobě stoupající neobsazenosti, klesajících nájmů či omezeného okruhu zájemců o koupi nemovitostí) najdeme však i několik velmi cenných.
#####Rozhodují zejména dobré vztahy s nájemci
„Podle výzkumů King Sturge prováděných ve Velké Británii, které jsou v tomto ohledu plně srovnatelné s českým realitním trhem, tvoří úspěšnou budovu ze 70 procent kvalitní vztahy s nájemci a práce s nájemními smlouvami a z 30 procent jiné činnosti zvyšující hodnotu dané nemovitosti,“ říká Lucie Makkonen, vedoucí oddělení správy nemovitostí poradenské firmy King Sturge. Podle jejích slov je realitní krize zatěžkávací zkouškou jak pro vztahy s nájemci, tak pro správu budovy.
Někteří majitelé nemovitostí se prý začali kvalitou svých budov a úrovní jejich správy zabývat až v momentě, kdy čelili hrozbě, že se dlouhodobě nespokojení nájemci odstěhují a náhradu za ně nebude tak jednoduché získat. „Rozvíjet dobré vztahy s nájemci, rozšiřovat poskytované služby a zvyšovat technickou úroveň budovy se v období ekonomické krize, která tlačí na snižování nákladů, stává pro majitele těchto nemovitostí kvadraturou kruhu. Jiná cesta však bohužel není,“ pokračuje Lucie Makkonen.
#####Úspěšnému vztahu pomůže kvalitní smlouva
[file:6275:small:right]
„Základem úspěšného nájemního vztahu je jasná smlouva, která jednoznačně upravuje práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Slabá místa nájemních smluv se samozřejmě ukazují při sporech, které v zastoupení jedné či druhé strany řešíme. Z praxe doporučujeme, aby specifika jednotlivých projektů byla vždy náležitým způsobem zohledněna v konkrétních nájemních smlouvách. Toto vyžaduje úzkou spolupráci mezi týmem asset & property managementu a právníky již ve fázi přípravy vzorové smluvní dokumentace a pak v době uzavírání smluv s jednotlivými nájemci,“ říká Michal Hink, který se v pražské pobočce právní kanceláře Salans specializuje na nemovitostní právo.
„Dobrá nájemní smlouva představuje mantinely, v rámci kterých se vytváří vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Správcům každé komerčně pronajímané budovy doporučujeme pravidelný osobní kontakt s nájemci, protože jen díky němu mají možnost získat aktuální a přesné informace o potřebách, přáních či obtížích nájemců. Na základě pravidelné komunikace s nájemci je možné problémům buď zcela předcházet, nebo je řešit ještě v zárodcích,“ dodává Lucie Makkonen.
#####Aktivity zvyšující hodnotu budovy
Z většího množství činností vybíráme okruhy, o kterých se v poslední době intenzivně diskutuje:
• Snižování nákladů na provoz budovy
Ekonomická krize byla a je impulzem pro hledání úspor – správu nemovitostí nevyjímaje. V případě, že se majitel v posledních letech optimalizací nákladů budovy nezabýval, je z naší zkušenosti možné revizí dodavatelských smluv snížit náklady o 10 až 20 procent. Pokud je to možné, doporučujeme vyjednávat služby pro několik nemovitostí najednou, dodavatelé jsou přístupnější k jednání o případné množstevní slevě.
• Optimalizace rozsahu poskytovaných služeb
Doporučujeme provést audit poskytovaných služeb a ve spolupráci s nájemci určit ty, které jsou klíčové a nezbytně nutné, a ty, které jsou v zájmu snížení svých poplatků ochotní částečně nebo úplně oželet. Kromě rozsahu služeb je potřeba definovat také kvalitu, kterou nájemci očekávají. V poslední době sledujeme snahu organizovat výběrová řízení na jednotlivé služby za účelem maximálního snížení jejich ceny, což jistě není od věci, ale je třeba počítat s rizikem, že majitel budovy a její nájemci mohou být i nepříjemně překvapeni kvalitou poskytovaných služeb. Je třeba najít best value for money given.
• Dlouhodobé plány údržby
Doporučujeme zpracovat individuální plán dlouhodobé údržby nemovitosti, který rozkládá investice v horizontu tří, pěti a deseti let. Doporučujeme plánovat investice pravidelně, ideálně ještě koncem záruční doby stavebních prací a vybavení budovy. Co se týče nákladů, závisí na stáří budovy, nicméně pro budovu mladší než deset let počítáme orientačně s náklady ve výši mezi čtyřmi až šesti eury za metr čtvereční a rok. Díky pravidelným investicím se hodnota nemovitostí udržuje, budova je atraktivní pro nájemce a při případném prodeji nejsou nutné slevy kvůli technickým nedostatkům.
