"Zaděláváme si na průšvih." Část paneláků v Česku už je za svou životností

Češi milují paneláky a zájem o byty v těchto domech je obrovský. Životnost panelových domů přitom byla stanovena maximálně na 50 až 70 let a tisíce domů „přesluhují“. Podle některých expertů už to ale neplatí. Jiní varují, že končící životaschopnost některých domů se musí začít řešit.

Celkově bylo před rokem 1989 postaveno více než 80 tisíc panelových domů. Z dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) vyplývá, že nejvíc jich vzniklo v šedesátých a sedmdesátých letech, kdy vyrostlo skoro padesát tisíc takových domů.

„Pokud nezačneme řešit stejně intenzivně jako nedostupnost bydlení i otázku toho, až skončí životnost panelových domů v horizontu třiceti až padesáti let, zaděláváme si na obrovský průšvih,“ konstatuje například ředitel realitního portálu Flat Zone Milan Roček.

Z dat portálu Flat Zone vyplývá, že panelových domů s byty starších pětapadesáti let je 3,5 tisíce, kde je asi sto padesát tisíc bytů. Ucelená data o tom, v jakém stavu jednotlivé domy jsou, neexistují. Ví to jen samotní správci.

Stav všech nemovitostí v Česku, ve kterých lidé bydlí se rozhodlo detailněji už loni zmapovat ministerstvo průmyslu. Důvodem bylo snižování energetické náročnosti budov, které po nás vyžadují unijní pravidla. Výsledky zatím ale nejsou.

„Díky sanaci a zateplení se životnost panelových domů prodloužila na 60 až 80 let, nicméně i tak je stále kratší než u cihelných či betonových domů. V blízké budoucnosti bude potřeba řešit jejich náhradu,“ konstatuje Marcel Soural majitel investiční skupiny Trigema.

Nesplňují normy

„Přestože většina z panelových domů je stále v provozu, z hlediska dnešních technických, bezpečnostních a energetických standardů už většinou nevyhovují dnešním přísným normám,“ dodává.

Ministerstvo pro místní rozvoj nechtělo stav panelových domů v Česku komentovat. „Resort není věcně příslušný se k tomuto tématu vyjadřovat. Obecně je možné uvést, že odpovědnost za stav budovy nese její vlastník,“ uvedl mluvčí ministerstva Roman Sovák.

Odkázal například na Českou komoru autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT). Podle jejich odborníků nicméně není obecně možné odhadnout, jakému podílu panelových domů dochází životnost.

„Konstrukční řešení panelových domů bylo samo o sobě navrženo a postaveno jako velmi robustní a odolné,“ říká Robert Špalek, předseda ČKAIT a autorizovaný inženýr v oboru statika a dynamika staveb.

ČKAIT nicméně v minulosti několikrát varoval před neodbornými zásahy při individuálních rekonstrukcích bytů v panelových domech.

V klasických panelových bytových domech je asi 1,2 milionů bytů a bydlí v nich skoro tři miliony Čechů.

„Není žádná síla, která by v horizontu příštích dvaceti let nahradila tady ten počet bytů. Uvažovat o tom, že bychom ty byty opustili, nebo zbourali a nahradili něčím jiným je úplná utopie,“ tvrdí Martin Hanák, ředitel metodického odboru Svazu českých a moravských bytových družstev.

Jediná cesta je podle něj poskytnout domům řádnou údržbu a prodlužovat tu jejich životnost.

Prodloužená životnost

Hanák tvrdí, že životnost panelových domů může být delší než se původně předpokládalo a než se oficiálně psalo do projektové dokumentace. U některých domů se psalo 40, 50 nebo i 60 let. „Ale podle mě to s realitou nemá nic společného,“ říká Hanák.

Jako příklad uvádí sídliště Malešice, jedno z prvních pražských sídlišť. Stavělo se na konci padesátých let. Na unikátní dvanáctipodlažní věžové domy se přijel osobně podívat i Nikita Chruščov při své návštěvě Prahy v roce 1964.

„Kdyby to byla pravda, tak se celé Malešice se musí vystěhovat. Malešické sídliště je první z pražských sídlišť a to už je dvacet let po životnosti. Tam se vesele bydlí a bude se tam bydlet dalších třicet nebo 40 nebo 50 let,“ říká Hanák, který varuje před strašením.

„Ty domy tady budou za třicet za padesát let, ale za předpokladu, že jim bude věnovaná řádná údržba,“ tvrdí Hanák. „Dům U Kamenného zvonu v centru Prahy je tady 700 let a pořád stojí, protože je mu dávána řádná péče a údržba,“ dodává.

„Většina majitelů se o panelové domy stará dobře,“ konstatuje Hanák směrem k tomu, že ucelená data o stavu panelových domů zatím neexistují.

Zájem o byty je obrovský

Češi přitom z omezené životnosti panelových domu strach nemají. Zájem o byty v těchto domech je obrovský a adekvátní je i cena. Ta za posledních pět let vzrostla o sedmdesát procent a roste rychleji než u novostaveb.

„Je to dáno tím, že panelové domy jsou levnější, je tam vyšší poptávka,“ řekl deníku Aktuálně místopředseda představenstva ČSOB Miroslav Zetek. „Loni v druhém a třetím čtvrtletí jsme viděli, že panelové byty zdražovaly o něco rychleji než byty v cihlových domech,“ tvrdí Zetek.

Rozdíl v ceně může být u stejného bytu ve stejné lokalitě podle něj až dvacet procent. Právě o tolik může vyjít byt v panelovém domě oproti tomu v cihlovém levněji.

„Nestal se žádný případ v Česku, že by nějaký panelový dům spadl, nebo se stalo něco kritického. Vždycky je důležitá ta úprava střechy, fasáda a všechny věci, které tu životnost prodlužují,“ uzavírá Zetek.

Kritické pokusy o modernizaci

Předseda ČKAIT Robert Špalek varuje, že v posledních 30 letech v Česku docházelo k mnoha neodborným zásahům do nosných konstrukcí starších panelových domů, které mohou ohrozit odolnost budov.

„Zvětšují se okna a vstupní dveře, propojují se místnosti, mění se dispozice, přidávají se nástavby, zelené střechy,“ vypočítává.

„Pokud majitelé bytů nechají udělat takovéto stavební úpravy bez znalosti konstrukčního systému a bez spolupráce s autorizovaným statikem, může to panelovému domu velmi uškodit,“ varuje Špalek.

I s úpravami interiérů, které jsou podle něj často v médiích prezentovány jako ukázkové, je spojeno mnoho problémů.

„Jsou na nich mnohdy vidět hrubé a potenciálně nebezpečné zásahy do nosných panelových stěn. Například stropy přetěžují nejen nově vyzdívané příčky či přizdívky, ale i výrazné přebetonování podlah nebo úpravy lodžií,“ pokračuje ve varování Špalek.

Nejproblematičtějším zásahem je podle něj rozšíření nebo posun dveřního otvoru. Panelák může podle něj poškodit i neodborně a nekvalitně provedené zateplení.