Pronajímatel vám nesmí sebrat kauci za běžné opotřebení. Znáte svá práva při stěhování?
Pronajímatel vám ze zákona nesmí strhnout peníze z kauce za běžné opotřebení, jako je zašlá výmalba nebo ošlapaná podlaha.
Výše jistoty smí dosáhnout maximálně trojnásobku čistého nájmu, do kterého majitel nesmí započítávat zálohy na energie a služby.
Od ledna 2026 vás navíc chrání jasné limity pro drobné opravy, které činí 1500 korun za jeden úkon a ročně maximálně 150 korun na metr čtvereční bytu.
Pronajímatelé často nelegálně strhávají z kauce peníze za odřené podlahy, vybledlou malbu nebo opotřebovaný nábytek. Na to však nemají právo. Co už je škoda a jak se úspěšně a legálně bránit proti neoprávněnému zadržení peněz? Jak maximálně vysokou kauci může pronajímatel žádat?
Kolik činí legální kauce a kdy máte právo na vrácení s úroky
Kauce je v podstatě finanční polštář pro pronajímatele v případě, že nájemce opustí byt a nechá ho v poškozeném stavu nebo přestane platit nájem a dluží. Pokud je vše v pořádku, nájemce poté, co opustí byt, dostane zálohu zpět. Při skončení nájmu se jistota nejen vrací po odečtení případných dluhů, ale nájemce má ze zákona také právo na úroky z této zálohy.
Ze zákona může být kauce maximálně do výše trojnásobku měsíčního nájemného. Do tohoto limitu se přitom počítá prosté nájemné, ne zálohy na služby a energie. Pronajímatelé toto však často porušují. Chtějí po nájemci zálohu, do níž právě započítají i energie a služby. Je potřeba si na to dávat pozor.
Nejčastěji bývá u bytů v České republice kauce ve výši jednoho nebo dvou nájmů. Pokud je tedy nájem například 15 tisíc korun, skládá se záloha 15 až 30 tisíc. Ze zákona maximálně 45 tisíc. Vyšší kauce bývají u nového nebo nadstandardně vybaveného bytu, protože případné škody mohou být výrazně dražší. Někteří pronajímatelé požadují vyšší zálohu, i pokud má nájemce domácího mazlíčka jako psa nebo kočku, a to kvůli vyššímu riziku poškození. Maximální výši kauce upravuje občanský zákoník. Stejně tak platí, že jistotu si musí pronajímatel s nájemcem domluvit. Rozhodně není automaticky povinná pro každého nájemce.
Běžné opotřebení vs. skutečná škoda
Občanský zákoník také stanovuje, že nájemce provádí a platí pouze běžné opotřebení a drobné opravy, které souvisejí s používáním bytu. Co všechno tam patří, pak konkretizuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Za běžnou údržbu nařízení považuje malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin nebo čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Drobné opravy pak vymezuje podle konkrétního druhu opravy jako třeba kliky, zámky, vypínače, zásuvky, sifony apod. a také podle ceny.
Co se týče finančního limitu u drobných oprav, od ledna 2026 došlo ke změně. U oprav, které nejsou přímo vyjmenované v nařízení, je nyní hranice 1500 korun za jednu opravu, přičemž roční limit činí 150 korun za m² podlahové plochy bytu.
Jaký je rozdíl mezi běžným opotřebením a škodou? Každý byt stárne a nájemce opravdu neodpovídá za každou oděrku, která během let vznikne. Pronajímatel tedy nemůže automaticky označit každé zhoršení stavu bytu za škodu a jednoduše si kvůli němu ponechat celou kauci. Například koberec nebude po deseti letech vypadat jako nový a na stěnách mohou být běžné stopy užívání. To samo o sobě není důvod, aby nájemce zaplatil jeho kompletní obnovu.
Jiná situace nastává, když nájemce byt opravdu poškodí. Například rozbije dveře, propálí podlahu nebo svou nedbalostí způsobí vytopení. To již může pronajímatel požadovat náhradu a promítnout do vypořádání kauce.
Jak se vyhnout sporům o peníze: předávací protokol a fotky
Těmto situacím lze předejít například sepsáním podrobného předávacího protokolu před nastěhováním do bytu. Je vhodné zaznamenat stav podlah, stěn, dveří, oken, nábytku, spotřebičů a dalšího vybavení. Zaznamenané by měly být i případné již existující vady.
Vhodné je také pořízení fotodokumentace jednotlivých místností a detailů případných škrábanců, prasklin či jiných vad. A to nejen při přebírání bytu, ale také po skončení nájmu. Nájemce by také neměl zapomenout na zaznamenání stavu měřidel a počtu klíčů při převzetí i vrácení bytu. Pomůže to předejít sporům o vyúčtování i chybějící klíče.
Předejít problémům může nájemce také tím, že bude závady včas oznamovat pronajímateli. Ty, které spadají do běžné údržby či drobných oprav, by měl samozřejmě co nejdříve řešit. Zanedbaná drobná závada totiž může způsobit mnohem větší škodu. Důležitá oznámení je rozumné dělat písemně, aby bylo později možné doložit, kdy a co nájemce oznámil.
