Setkali jste se často s tím, že u jedné nemovitosti existuje více odhadních cen, a to s velkými rozdíly? Jak je to možné?

Problém ceny nemovitosti není tak jednoduchý jak by se zpočátku mohl zdát. Přednostně si musíme říci, pro jaký účel a na základě čeho je cena stanovena. Při základním rozdělení cen zjistíme, že ceny mohou být stanoveny pro:

1. Cena pro prodej nebo koupi nemovitosti "nabídková cena" cenu většinou stanovuje prodávající podle svých představ, nebo mu se stanovením ceny pomůže realitní makléř či odhadce. Z této ceny vyplívá cena reálná cena za kterou se obchod uzavře.

2. Cena určená odhadem "obvyklá" cenu většinou určuje odhadce na základě stanovení běžné též  tržní nebo obvyklé ceny nemovitosti.

3. Cena stanovená odhadem "administrativní", úřední cena", pro účely stanovené zákonem o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek.

4. Cena stanovená pro účely pojišťovnictví cenu stanovuje zástupce pojišťovny na základě vnitřních směrnic pojišťovacího ústavu

Všechny tyto hodnoty nám určují "cenu" nemovitosti, někdy jsou v malém rozpětí, ale většinou tyto ceny vykazují velký rozdíl hodnot (až tisíce procent). Čím je to způsobeno?

V prvním případě musíme počítat s tím, že prodávající se snaží získat co největší objem finančních prostředků za prodej. Dále zde též působí fakt, že vyšší cena umožňuje prostor pro jednání při prodeji a případná "sleva" působí velmi dobře na rozhodování kupujícího. Proto si musíme uvědomit, že nabídkové ceny jsou většinou vyšší než ceny reálně placené při prodeji. Výjimku mohou tvořit nemovitosti, kde u kupujícího je tzv. "zvláštní zájem" na koupi (např. poslední volný pozemek v lokalitě, sousední objekt kupujícího, historické budovy, jedinečná lokalita apod.)

S druhým případem se setkáme hlavně v případě, že nemovitostí kterou vlastníme nebo chceme koupit, budeme ručit (zejména bankovním institucím). Tuto cenu stanovují odhadci určení bankou. Tato cena by se měla co nejvíce přibližovat reálné, tržní ceně nemovitosti .

Pro třetí případ nám povinnost postupu stanovení ceny přímo nařizuje zákon o oceňování majetku 151/1997Sb . Jedná se zejména o cenu stanovenou pro potřeby státní legislativy. Například pro potřeby zákonů o dani dědické, darovací,  z převodu nemovitosti, dani z nemovitosti, konkurzu a vyrovnání, investičních společnostech atd.
Cena se stanovuje podle vyhlášky Ministerstva financí přesný postup stanovení ceny. Tato cena je ve většině případů diametrálně odlišná od obvyklé ceny.

Ve čtvrtém případě většinou stanoví cenu zástupce pojišťovací společnosti na základě interních předpisů a postupů pojišťovny. Nemovitost je pojištěna na tuto hodnotu.

Cenu ve všech výše uvedených případech ovlivňuje časové hledisko. Ceny se v relativně krátkém čase (měsíce, maximálně roky) vyvíjejí, a proto je nutné stanovení ceny pravidelně obnovovat. V průměru by odhad neměl být starší než cca 6 měsíců.

Příklad koupě nemovitosti z pohledu kupujícího:

Chceme koupit nemovitost (byt, dům, pozemek) s pomocí hypotéčního úvěru a zároveň chceme za úvěr touto nemovitostí ručit.
 Vhodnost nemovitosti pro "zástavu" bance a cenu pro zástavu určuje odhadce stanovený bankou (zaměstnanec nebo externí spolupracovník banky), tento odhad platí žadatel o úvěr. Cena odhadu je u rodinného domu cca 3 000 Kč až 5 000 Kč u bytu cca 2 000 Kč.

Než si necháme zpracovat odhad, měli bychom sami určit, zda je námi navrhovaná nemovitost "vhodná" pro zástavu bance. Vhodné jsou všechny nemovitosti v osobním vlastnictví, nebo společenství vlastníků, bez omezení vlastnických práv (např. věcná břemena, zastavené nemovitosti ve prospěch jiné banky, závazky na "dožití" obyvatel, nemovitosti podléhající exekuci, nedořešená dědická, darovací řízení apod.) Například nevhodná nemovitost pro zástavu bance je i družstevní byt.

Jsme-li přesvědčeni, že výše uvedené případy (nebo podobné) u naší nemovitosti nenastávají, můžeme přistoupit k samotnému zadání zpracování odhadu ceny. Tento odhad budeme platit my, tedy žadatel o úvěr. Zpracovatele odhadu nám stanoví banka. Odhadce stanoví rozpětí ceny nemovitosti. V případě že cena stanovená odhadcem přibližně odpovídá nabídkové ceně nemovitosti, můžeme dále pokračovat v jednání o úvěr. Pokud je cena stanovená odhadem výrazně odlišná od nabídkové ceny, můžeme buď zkusit jednáním snížit nabídkovou cenu, nebo se poradit se s úvěrovým pracovníkem banky (měl by být schopen zhodnotit správnost provedeného odhadu) v extrémním případě změnit bankovní ústav. Ceny stanovené odhadci jednotlivých bankovních institucí mohou být různé (podle používané metodiky odhadu), ale neměli by se výrazně lišit (maximálně cca 15 %).
Bohužel již provedený odhad budeme muset zaplatit (pokud nevykazuje hrubé nedostatky).

Pozor, to že zástavní cena naší nemovitost odpovídá výši požadované ceny za nemovitost neznamená, že automaticky získáme na tuto nemovitost úvěr. Konečné posouzení a další podmínky pro získání úvěru posoudí teprve úvěrový pracovník banky.

Závěrem

Z uvedených postupů pro stanovení ceny vyplývá, že pojem cena nemovitosti se vždy vztahuje ke konkrétnímu účelu, pro který byl stanoven a v jaké době byl stanoven. Pokud potřebujeme znát cenu nemovitosti, musíme na prvním místě určit, pro jakou potřebu má být cena stanovena a v jakém čase. Také rozdílnosti v jednotlivých odhadech mohou být způsobeny "rozdílným" přístupem pro stanovení ceny jednotlivými odhadci, makléři a institucemi. V případě, že s cenou u vaší konkrétní nemovitosti nejste z jakéhokoliv důvodu spokojeni, ujistěte se, že cena byla stanovena pro vámi požadovaný účel nebo se obraťte jinam.