Pořízení vlastního bydlení není zaručenou investicí. Velmi pečlivě je třeba vážit nákup u hodně zanedbaného bytového domu.

Koupě vlastního bytu přináší i povinnosti

Privatizace státních a obecních bytů a převody družstevních bytů do soukromého vlastnictví zvyšují nabídku vlastního bydlení na trhu. Jeho pořízení mnoho lidí považuje za jednu z nejlepších investic. Lidé by ale měli být opatrní, protože s tímto bydlením jsou spojené i některé povinnosti, které mohou výhodnost investice velmi výrazně negativně ovlivnit. To se týká hlavně bytů v zanedbaných domech, které vyžadují nákladné opravy.

Společenství vlastníků může znamenat problém

Vlastníci bytu se po převodu bytu stávají členy společenství vlastníků bytových jednotek. Společenství vzniká v každém domě s nejméně pěti bytovými jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Společenství vzniká automaticky ze zákona, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí.

Pokud převádí bytové jednotky do vlastnictví bytové družstvo, které zároveň nadále vykonává správu domu, vznikne společenství vlastníků teprve tehdy, až podíl družstva na domě klesne pod jednu čtvrtinu.

Společenství vlastníků však může přinášet nezanedbatelné komplikace. Zájemce o koupi bytu by si totiž měl uvědomit, že osobní vlastnictví neznamená jen odpovědnost za bytovou jednotku, ale také za společné části domu. A zde je největší úskalí, pokud mají spoluvlastníci rozdílné názory na nutnost oprav. Důležitá oprava tak často není včas schválena, dům dále chátrá a tím se zvyšují nutné náklady.

Společenství vlastníků jednotek vytváří povinně dva orgány - shromáždění vlastníků jednotek a výbor společenství. Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů, avšak pro některá konkrétní usnesení může být vyžadována i kvalifikovaná většina (například pro změnu či schválení stanov je třeba tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů). K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, či podstatných změnách týkajících se společných částí domu, je zapotřebí dokonce souhlasu všech vlastníků jednotek.

Zanedbané domy vyžadují nákladné investice

Jedinou cestou, jak postupně nastřádat na nezbytné opravy zanedbaných domů je zvýšení měsíčních plateb do fondu oprav. Je-li dům v dezolátním stavu, je třeba odvádět hodně. Tím se rodinný rozpočet spolumajitelů výrazně zatíží a o výhodnosti investice do vlastního bydlení je lepší raději ani neuvažovat.

Nemá-li společenství vlastníků dostatek finančních prostředků na opravy domu, má možnost vzít si úvěr. Některé banky mají dokonce pro tento případ speciální úvěrové produkty. Jsou to ČSOB (Program pro bytová družstva a společenství vlastníků jednotek), ČMHB, Wüstenrot stavební spořitelna (program Revit), Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky (Renovační program). Letos zavede speciální program i Česká spořitelna. Při sjednávání úvěru může společenství se souhlasem vlastníka sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy.

Státní pomoc pro panelové domy

Vlastníci bytů v panelových domech mají navíc možnost použít prostředky ze Státního fondu rozvoje bydlení. Českomoravská záruční a rozvojová banka vyhlásila pro tento účel program Panel. Cílem programu je pomocí zvýhodněných podmínek přístupu k úvěrům poskytnutých bankami a stavebními spořitelnami usnadnit financování oprav, modernizace nebo regenerace bytových domů postavených panelovou technologií. Podpora probíhá buď formou zvýhodněné bankovní záruky za úvěr, nebo dotace na úhradu úroků. Prostřednictvím dotace mohou být úroky placené společenstvím sníženy až o čtyři procentní body (u domů postižených povodní o pět procentních bodů).

Do programu Panel jsou zapojeny Česká spořitelna, Českomoravská hypoteční banka, Českomoravská stavební spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, Raiffeisen stavební spořitelna, Sparkasse Mühlviertel West banka, Stavební spořitelna České spořitelny, Volksbank,Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, Waldviertler Sparkasse a Wüstenrot stavební spořitelna.

Příjemce úvěru, který chce využít státní podporu, může úvěr použít například na zateplení obvodového pláště, zasklení lodžií a balkónů, zřízení nového výtahu, opravy a zateplení střech, modernizace otopné soustavy apod. Musí to být však opravy, které prodlouží životnost celého domu nebo sníží energetickou náročnost domu. K žádosti o zařazení do programu Panel musí být přiloženo doporučení poradenského a informačního střediska k poskytnutí podpory.

Bližší informace o programu Panel je možné nalézt na webových stránkách Českomoravské záruční a rozvojové banky (www.cmzrb.cz).