Praha - I Donald Trump se potýká s finanční krizí. Má problémy s navrácením úvěru ve výši 640 milionů dolarů, který využil na stavbu 92poschoďového mrakodrapu Trump International Hotel & Tower v Chicagu.
Rozprodej apartmánů v objektu je ale na stejném bodě jako před dvěma lety a situaci nyní komplikuje realitní krize a nedostatek úvěrů. Konsorcium bank v čele s Deutsche Bank již v květnu prodloužilo Trumpovi o půl roku dobu splatnosti jeho dluhu. Nyní se jim k podobnému záchrannému kroku již nechce.
Pokud se realitnímu magnátovi nepodaří vyjednat ústupek, bude zřejmě nucen nějakou ze svých nemovitostí prodat. A nebude sám. Ve stejné situaci se v novém roce ocitne řada developerů. Banky totiž mají strach, aby nepřišly o své peníze, a přestanou být tolerantní.
Není na výběr
Zatím ještě všichni táhnou za pomyslný jeden provaz. I když si developeři stěžují, že jim banky na nové projekty nepůjčují vůbec, a pokud ano, požadují větší zapojení vlastních prostředků. Nestává se ale, aby byli kvůli bankám developeři tlačeni k tomu, že musejí své portfolio pod tlakem rozprodat.
Dle irských médií půjčily banky tamním developerům na 104 miliardy eur. „Banky s námi musejí spolupracovat, nemají moc na výběr," citoval deník The Independent jednoho irského developera.
„Jsme v situaci, kdy nemůžeme nemovitosti nabídnout na trhu," pokračuje. Irové očekávají první příznivé zprávy z realitního trhu nejdříve v roce 2011. „Vůbec se nezabýváme tím, že bychom nyní požadovali po nějakém velkém developerovi splacení úvěru, protože prostě nemají peníze," konstatoval zdroj listu z bankovní sféry. Obrat se očekává po Vánocích. V té době již banky budou po někom chtít zpět své peníze.
Realitní odborníci očekávají, že v příštím roce poklesne cena komerčních nemovitostí. V současné době je totiž například v Praze na prodej prakticky cokoliv. Ti, co mají peníze, se ale do nákupů nehrnou. Vyčkávají, že v dalším období nakoupí výhodněji.
Pokud přijde zlevnění, bude to dobrá zpráva pro realitní agenty a pro kupující. Méně již pro prodávající. Ti nejenže vydělají méně peněz, ale dostanou se i do problémů s bankou. „Součástí úvěrových smluv je ocenění nemovitosti, které platí několik let. Banka ale má právo pravidelně požadovat nové ocenění, pokud má pocit, že klesla hodnota nemovitostí, které může způsobit nesplnění kritéria loan to value (výše úvěru v poměru k ceně projektu - pozn. red.)," tvrdí Pavel Scháňka, ředitel oddělení kapitálových trhů pro střední a východní Evropu ve společnosti CB Richard Ellis.
Před vypuknutím krize půjčovaly banky na realitní projekty v průměru kolem osmdesáti procent hodnoty projektu, zbytek zaplatil developer z vlastního kapitálu. Poměr mezi poskytnutým úvěrem a hodnotou nemovitosti je zakotven v úvěrové smlouvě. Když začnou klesat ceny realit, bude pro developery složitější, aby dodrželi tento poměr. Což banky sledují. Pokud bude porušena smlouva, mohou požadovat vrácení peněz.
Vedou Španělé
Dle statistických údajů budou muset velké evropské společnosti, které jsou kótované na burzách, během jednoho roku refinancovat úvěry zhruba ve výši 5,7 miliardy eur. A to v době globální finanční krize. Jak vyplývá z analýz JPMorgan, nejvíce zadluženou společností je španělská Metrovacesa. Společnost se sídlem v Madridu, kterou z osmdesáti procent vlastní rodina Sanahuje, dluží zhruba 1,7 miliardy eur.
Na seznamu jejích věřitelů figuruje například HSBC, která půjčila firmě 810 milionů eur. Tyto finance využili Španělé na výstavbu HSBC Tower na Canary Wharf v Londýně. Peníze měly být splaceny do konce listopadu. Analytici již v létě odhadovali, že budova ztratila nejméně 25 procent své hodnoty, a Metrovacesa ještě nezískala nové finance.
Mezi dalšími evropskými dlužníky, jejichž úvěry mají být vyrovnány v příštím roce, najdeme německý IVG, který má vrátit 950 milionů eur, či holandský Vastned Retail se závazkem 276,5 milionu eur. „Z úvěrových smluv odhadujeme, že společnosti, jako jsou Alstria, Metrovacesa, Klépierre, PSP Swiss, VastNed OI a Patrizia mají jen málo prostoru k tomu, aby se vyhnuly problémům.
To se týká hlavně Klépierre. Tato firma bude muset využít nemovitostí ve svém portfoliu, nebo najít jiné cesty, aby neporušila úvěrovou smlouvu," tvrdí Harm Meijer, analytik JP Morgan. Francouzská společnost Klépierre má během příštího roku vrátit pouze 37 milionů eur. Problémem však je dodržení smlouvou stanoveného poměru loan to value. V červnu se blížil tento ukazatel 47 procentům, což bylo jen pět procent pod limitem.
Z dalších společností, které musejí splácet značné sumy, uvádějí realitní odborníci ProLogis European Properties. Americký developer logistických parků, kterému v Česku patří co do objemu výstavby druhá příčka, by měl splatit 335 milionů eur ještě tento rok a další miliardu eur v roce příštím. Mezi věřiteli ProLogisu je i německá problémová banka Hypo Real.
Vedení firmy již oznámilo, že globálně zastavuje kvůli krizi na světových trzích další expanzi. Chce jen dokončit rozestavěné projekty a dál vyčkávat. Na některé zaměstnance čeká propouštění.
O oceňování je zájem
Nucené prodeje nemovitostí přijdou i v Česku. „Banky mohou tlačit na developery, aby prodali, a aby tak dostaly zpět své peníze," říká Radek Cerha, ředitel oddělení oceňování ve společnosti Colliers International. „Banky nemají zájem držet nemovitosti, ale dostat zpět hotovost," dodává. Analytici tvrdí, že nyní je ještě příliš brzy na to odhadovat, zda nucené prodeje povedou ke krachům developerských společností.
Takový scénář ale nevylučují. „Stalo se to již dříve na jiných trzích, kdy solidní developeři doplatili na to, že banky změnily svůj přístup a oni nebyli s to splácet," upřesňuje Cerha. Již nyní je prý patrné, že developeři chtějí znát hodnotu svého portfolia a také to, jak se tato hodnota mění.
„Registrujeme značnou poptávku po oceňování nemovitostí," říká Cerha s tím, že odhadci jsou v současnosti v komplikované situaci. S komerčními nemovitostmi se totiž prakticky neobchoduje. „Když odhadneme hodnotu nějakého objektu, není úplně jasné, zda bude možné tuto cenu za tři měsíce dosáhnout, protože investiční trh se rapidně mění a oproti minulému roku je méně transparentní," říká Radek Cerha.
