Pět scénářů pro levnější bydlení. Co má šanci zastavit zdražování?

Nové byty dražší oproti loňsku více než o desetinu, ceny jednotek ve starších bytových domech meziročně vyšší dokonce skoro o pětinu. Dlouhodobě napjatý realitní trh letos zažil další vlnu zdražování. Je ovšem pokračování růstového trendu nevyhnutelné i v příštím roce? Za určitých okolností ne.

Týdeník Ekonom analyzoval několik možných scénářů, které by mohly vést ke zlevnění bytů či nájmů. Jakkoliv se některé z nich mohou zdát nepravděpodobné, historie ukazuje, že pády cen nemovitostí v Česku v posledních dvou dekádách vždycky přišly nečekaně, navzdory prognózám realitních makléřů nebo developerů.

Tuzemský trh s rezidenčními nemovitostmi je v dlouhodobé nerovnováze: poptávka po bytech silně převyšuje nabídku. Nabízí se tedy dvě možnosti, které mohou vést ke zvratu.

Tou první je, že se skokově zvýší počet nových bytů v katalozích developerů. To je ovšem v horizontu jednoho roku prakticky nemožné. Vláda Andreje Babiše sice slibuje nakopnutí výstavby díky novému stavebnímu zákonu, ten ale začne platit nejdříve v roce 2027. Zbývá tak druhá možnost: růst cen se zastaví díky propadu poptávky. Jak k tomu může dojít?

Přílet černé labutě

Zaručeně nejspolehlivější brzdou přehřátého realitního trhu jsou hospodářské krize. „Vedou ke snížení spotřebitelské důvěry, růstu inflace a úrokových sazeb, poklesu mezd a následně i snížení kupní síly domácností,“ popisuje možný mechanismus ochladnutí poptávky po nemovitostech v době ekonomické nejistoty Jakub Šolar.

Ceny se v takových situacích mohou propadnout o deset i více procent a jejich návrat na původní úroveň trvá většinou několik let.

Příkladem v Česku je hospodářská recese, jíž země prošla v návaznosti na americkou finanční krizi v roce 2008. Tuzemská ekonomika se v roce 2009 propadla téměř o pět procent, nezaměstnanost stoupla o tři procentní body na 7,3 procenta a průměrná mzda po letech růstu dva roky stagnovala.

Dopady na realitní trh byly také dramatické. Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) průměrná cena pražského bytu klesla z 48 tisíc korun za metr čtvereční v roce 2008 nejprve na 46 tisíc o rok později. Propad pak pokračoval a zastavil se na hladině 43 tisíc korun v roce 2013. Na úroveň roku 2008 se ceny vrátily až v roce 2015. Celkové zlevnění nemovitostí v Praze tedy činilo přes 10 procent a v regionech bylo ještě vyšší.

V současnosti se takový vývoj jeví nepravděpodobně. Česká ekonomika ve třetím čtvrtletí 2025 rostla meziročně o 2,7 procenta a pozitivní jsou také prognózy pro rok 2026. Například ministerstvo financí počítá s růstem HDP o 2,2 procenta, Česká národní banka (ČNB) předpovídá 2,4 procenta a ani nejpesimističtější předpověď od České bankovní asociace nejde pod dvouprocentní tempo růstu ekonomiky.

Současný geopolitický vývoj ve světě je ovšem turbulentní a skrývá mnoho rizik. Přílet „černé labutě“ ze zahraničí, který by zabrzdil českou ekonomiku a projevil se ochlazením realitního trhu, se rozhodně nedá vyloučit. Příklad? Třeba další eskalace války na Ukrajině a její částečné přenesení do Evropy, asijský konflikt mezi Čínou a Tchaj‑wanem nebo vyostření obchodní války mezi Spojenými státy a Evropou.

Hypoteční brzda

Nedávná minulost ukázala, že zkrocení cen nemovitostí může přijít také z hypotečního trhu. Když se na podzim roku 2021 a poté i v roce následujícím začala vymykat kontrole inflace nafouknutá pumpováním peněz v době pandemie covidu, přimělo to centrální banku ke šlápnutí na brzdu. Růst základní úrokové sazby se pak rychle přenesl do oblasti úvěrů.

Banky na to reagovaly zvýšením úrokových sazeb u půjček na bydlení z 2,5 procenta v polovině roku 2021 na více než šest procent o rok později. Hypoteční trh kvůli tomu prakticky zamrzl.

Zatímco v roce 2021 finanční instituce slavily rekord s poskytnutými úvěry za bezmála 370 miliard korun, následující rok zaznamenaly naopak jeden z nejhorších výsledků v historii. Objem nových hypoték klesl na 162 miliard a pád pokračoval v roce 2023 až na úroveň 124 miliard.

Z realitního trhu během pouhého roku zmizelo přes 200 miliard korun, což se propsalo také do prodejů nemovitostí. Například developeři v Praze zaznamenali propad z téměř 7,5 tisíce prodaných bytů v roce 2021 na 3,1 tisíce o rok později. Většinu z nich přitom kupovali kupci za hotové.

Přestože na úbytek poptávky část developerů reagovala zastavením výstavby některých projektů, vedl náhlý převis nabídky nad poptávkou poprvé po deseti letech k mírnému poklesu cen. Zatímco na konci roku 2022 se nabízel metr čtvereční nového bytu v metropoli za 156,6 tisíce korun, v polovině roku 2023 byla nabídková cena o 4,5 tisíce nižší.

Na trhu se staršími byty byl propad podobný. Mimo Prahu se pak našly i regiony, kde bydlení zlevnilo o více než 10 procent.

Dnes činí průměrné úroky u hypotečních úvěrů zhruba 4,9 procenta. Pro příští rok hypoteční poradci počítají s jejich růstem, a to v řádu desetin procenta. Důvodem je růst ceny peněz na mezibankovním trhu, kde si finanční instituce zajišťují zdroje na hypotéky. Pokud by se navíc přidalo zvýšení sazeb kvůli zrychlující se inflaci a dalšímu zásahu ČNB, může se – byť patrně v menším – opakovat scénář z předchozích let. Zbrzdit poptávku by krom toho mohlo také obnovení regulace hypoték, ke kterému by mohla cedulová banka přikročit kvůli přehřívání trhu.

Klacek na investory

V Česku k vychýlení realitního trhu z rovnováhy přispívá jeden faktor, který je silnější než v zahraničí – obliba nemovitostí jako investičního instrumentu. Podle developerů vykoupí investoři v nových projektech třetinu až polovinu bytů. Tím významně posilují poptávku a přispívají ke zdražování.

„V naší praxi je poměr mezi pořízením na investici a pro vlastní bydlení zhruba dvě ku třem,“ potvrzuje odborník na nákupy nemovitostí ze společnosti Resimo Josef Lebeda.

Hned několik politických stran i ekonomických institucí proto vidí jako jednu z cest ke snížení tlaků na trhu právě tuto oblast. Z bytů držených jako investice by se podle nich měla platit vyšší daň z nemovitých věcí.

„V závislosti na konečné podobě legislativního návrhu by vyšší daň mohla snížit investiční atraktivitu koupě nemovitostí,“ odhaduje obchodní ředitel pražské realitní kanceláře Maxima Reality Jakub Šolar. To by jednak odradilo část kupujících a snížilo poptávku, jednak by část investorů své byty kvůli horším výnosům prodala, a vzrostla by tedy také nabídka nemovitostí.

Pravděpodobnost tohoto scénáře v příštím roce ovšem není příliš vysoká. Zdanění investorů mají v programech strany, které dnes nejsou ve Strakově akademii – Piráti, STAN a Stačilo!. Naopak vládní partaje alespoň zatím vyšší danění nemovitostí včetně investičních odmítají.

Jistá je naopak už dnes nová regulace hypoték ze strany ČNB, která míří právě na investory. Místo dnešních 20 procent budou muset při nákupu nemovitosti zaplatit z vlastních zdrojů třetinu hodnoty nemovitosti. Rostou také požadavky na výši jejich příjmů.

„Zvyšuje se podíl hypoték na pořízení nemovitostí, které mají investiční charakter. Tyto úvěry vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení,“ vysvětluje člen bankovní rady ČNB Jakub Seidler. I to povede k částečnému poklesu poptávky po bytech.

Airbnb na černé listině

Nerovnováha na českém realitním trhu se netýká jen cen bytů. Výrazně v poslední dekádě podražují také nájmy. Například v metropoli rostly činže až do příchodu pandemie v průměru o sedm procent ročně – tedy až trojnásobně rychlejším tempem, než kolik činila inflace.

Tempo zdražování ještě zrychlila rostoucí popularita krátkodobých pronájmů. Pronajímání bytů turistům přes platformy jako Airbnb nebo Booking totiž odčerpává nemalou část bytů z tradičního nájemního trhu.

V Praze bylo ještě v roce 2019 v nabídce přes 14 tisíc „hotelových“ bytů. Pro srovnání, celkový počet bytových jednotek v hlavním městě činí přibližně 720 tisíc, z nichž 200 tisíc jejich majitelé pronajímají. Jinými slovy: Airbnb byty ukously celých sedm procent z celkové nabídky činžovních bytů.

Politici z pražského magistrátu kvůli tomu (a také kvůli dalším negativním jevům spojeným s pronájmy bytů turistům) už několik let usilují o možnost zavedení regulace krátkodobých pronájmů. Ta by alespoň část jednotek nyní využívaných jako hotelové pokoje vrátila na trh dlouhodobých nájmů.

Pandemie koronaviru přitom ukázala, že zákaz či zásadní omezení Airbnb skutečně může výrazně snížit činže, a to nejen v centru Prahy, kde je bytů pronajímaných turistům nejvíce. Zlevnění se postupně přelilo i do čtvrtí dál od historického centra.

Zavření hranic a kolaps turismu přiměly majitele, aby své „hotelové“ byty, z velké části nakoupené s využitím hypoték, pronajali na delší dobu. Nabobtnání nabídky na činžovním trhu o tisíce jednotek vedlo ke zlevnění nájmů mezi lety 2019 a 2021 v průměru o 10 až 15 procent.

Lze tak předpokládat, že přísná regulace Airbnb, po níž volají komunální politici, by měla velmi podobné dopady. S ohledem na to, že zákaz by navíc byl – na rozdíl od pandemie – časově neomezený a že příjmy z dlouhodobých pronájmů zdaleka nedosahují výnosů „hotelových bytů“, přiměl by část pronajímatelů jejich nemovitosti prodat. Zákaz by tak měl pozitivní vliv i na prodejní ceny bytů v Praze nebo Brně.

Zkušenosti ze zahraničí ovšem zároveň ukazují, že efekt zákazu či tvrdé regulace služeb jako Airbnb je pouze krátkodobý. Poté co trh absorbuje nové byty, vrátí se ceny opět k růstovému trendu.

Pravděpodobnost, že i v Česku dojde k regulaci krátkodobých pronájmů, není úplně malá. V Poslanecké sněmovně už více než rok leží novela živnostenského zákona, která by městům zavedení limitů pro Airbnb umožnila. Tlak na její přijetí především z Prahy a Brna přitom roste.

Konec války a odchod uprchlíků

Jedním z faktorů přispívajících k růstu cen na českém realitním trhu je od jara 2022 také příliv uprchlíků z Ukrajiny. Oproti začátku války, kdy se ubytování běženců řešilo improvizovaně, třeba ubytováním v rodinách, hotelech nebo ubytovnách, se situace výrazně změnila.

Podle průzkumu Sociologického ústavu Akademie věd se téměř 80 procent Ukrajinců přestěhovalo do klasických nájmů. Na straně poptávky po činžovním bydlení tak přibylo asi 320 tisíc z necelých 400 tisíc běženců, kteří aktuálně žijí v Česku.

Pokud by se v příštím roce podařilo dosáhnout dohody o míru a válku ukončit, část uprchlíků – podle výzkumů zhruba dvě pětiny – plánuje návrat do vlasti. S jejich odchodem by se tak uvolnily tisíce bytů a skokově narostlá nabídka činžovního bydlení by tlačila na zlevnění nájmů.

„Méně nájemníků znamená vyšší konkurenci mezi pronajímateli. To by vedlo ke zlevnění nájemného – majitelé bytů by museli snižovat ceny, aby přilákali nové nájemníky. Lidé, kteří nakoupili investiční byty s cílem je pronajímat, by navíc mohli začít panikařit a nakonec je prodat,“ popisuje možný vývoj realitní expert Radek Procyk.

S tímto scénářem se ovšem pojí mnoho otazníků. Jednak není jisté, kolik běženců by z Česka odešlo, a to tím spíš, že dosavadní návrhy mírového řešení v podstatě odpovídají kapitulaci. Pokud by Spojené státy skutečně v příštím roce dotlačily Kyjev k takovému ukončení války, může být efekt dokonce opačný a počty Ukrajinců, hledajících útočiště před Rusy, v Česku naopak zvýšit. A tím i tlačit na růst cen bydlení.

Video: Matyáš Zrno