Jste právník. Co vás přivedlo k developerství, tedy k založení ICP? Je to pro právníka přirozená cesta, nebo spíše únik z nudy paragrafů?
Rozhodně to není přirozený vývoj. Myslím ale, že každý máme nějaký naturel a podnikatelského ducha. V mém případě to nebyl únik od "nudy paragrafů". V advokacii jsem pracoval na tisících transakcí - od realitních obchodů až po prodeje pohledávek nebo celé firmy.
Díky tomu jsem se seznámil s řadou lidí, z nichž se později stali i moji přátelé. A právě oni mě přivedli k tomu, že jsem se mohl zapojit do společných investic. Na začátku to ani nebyly nemovitosti, ale hlavně pohledávky. Tehdy jsem do projektů nevkládal kapitál, ale know‑how. Za to jsem pak ve firmách získával podíly.
Ondřej David (53)
Zakladatel advokátní kanceláře DBK Partners a investiční skupiny ICP Group. Původně začínal na medicíně, nakonec vystudoval právo a už během studií se pustil do prvních investic do nemovitostí. V roce 2005 založil ICP Group, která se postupně stala jeho hlavní podnikatelskou platformou - dnes rozvíjí projekty v Česku i na Floridě.
A kdy vzniklo ICP, které nyní funguje vedle vaší advokátní kanceláře DBK Partners?
Postupně se z těchto ad hoc transakcí začala formovat systematičtější činnost. Do původně čistě advokátního týmu jsem začal brát lidi, kteří se věnovali M&A (fúze a akvizice - pozn. red.) i financím.
Asi před patnácti lety jsme se rozhodli, že budeme investovat sofistikovaněji. Chvíli jsme hledali směr - zkoušeli jsme například nákupy podniků, které měly ve svém portfoliu i nemovitosti. Ty byly pro nás klíčové. Věděli jsme, že v nich je hodnota a že jim rozumíme. Naopak vedení samotného podniku nebylo naší expertizou. Nemovitosti nám proto dávaly jistotu a odvahu do transakcí vstupovat.
Můžete se pyšnit titulem miliardář. V minulosti jsme viděli, že i lidé jako Daniel Křetínský se vydali mimo právničinu. Co podle vás právníky k takové cestě vede? Jsou to lidé, kteří chtějí mít od naturelu ještě více peněz?
Je to hlavně otázka podnikatelského ducha. Daniel Křetínský je ale úplně jiný level než já nebo lidé, kteří jsou mi podobní. Vezměte si, že on na sebe vzal obrovské riziko, nabral vysoké úvěry. Historicky jsem se s ním potkal při jedné transakci, kdy jsem zastupoval klienta na druhé straně. Pamatuji si společný oběd, kde se mluvilo o tom, jak moc je zadlužený. A já jsem mu tehdy řekl: Pane Křetínský, já bych tohle nedokázal. Kolega, který tam seděl, se jen pousmál a dodal: Proto nikdy nebudeš miliardář.
Hodnotu poznáte až při prodeji
Ale tím dnes, s ohledem na vaše nemovitostní portfolio, přece jste.
To je otázka. Dneska je s trochou nadsázky miliardářem skoro každý, kdo má větší nemovitostní portfolio. Ale jestli jím skutečně jsem? Mnoho lidí vypadá bohatě, protože drží velkou equitu (kapitál - pozn. red.) - například v nemovitostech. Pak jsou tu ti, kdo pracují s obřími úvěry. Dokud ale majetek reálně neprodáte, nevíte, jaká je jeho skutečná hodnota ani jak rychle se dá zpeněžit. Některá aktiva se oceňují snadno, u jiných je to složitější.
Co vás inspirovalo k založení ICP Group a jaké byly vaše první cíle?
Původně jsem chtěl vedle advokátní kanceláře dělat vzdělávání, školení a kurzy. Ostatně dodnes učím na právnické fakultě. Tahle vize se ale nenaplnila. Vedle toho jsem dostal první velkou nabídku na restrukturalizaci balíkových pohledávek. Tam jsem viděl prostor vytvořit přidanou hodnotu.
Když to řeknu jednoduše: dělali jste vlastně to, co znají diváci z filmu Pretty Woman - Richard Gere koupí firmu, rozdělí ji a prodá?
V tom filmu je to plán hned od začátku. U nás to vždy byla až varianta B. Mým cílem bylo podnik stabilizovat a něco s ním udělat, až poté případně prodat. A vždy jsem do toho šel jen v případě, že v tom byla nějaká jistota, typicky v podobě nemovitostí, které dokázaly pokrýt investiční riziko.
Jak jste se od nemovitostí v Česku dostal k výstavbě rezidenčních i kancelářských budov na Floridě?
Důvod je prostý - na Floridu jezdím už 25 let. Původně jsem tam jen odpočíval, ale nakonec z toho vzešel byznys. Když jsem si pořizoval první vlastní nemovitost, seznámil jsem se s právníkem Stevem Mathisonem. Zaujal mě natolik, že jsem si ho najal. On ale řekl: "Nejdřív si nastudujte historii a sociologii Floridy, tady máte 50stránkový materiál. Pak mi řekněte, jestli tu opravdu chcete něco koupit."
Co jste se z něj o Floridě dozvěděl?
Bydlíme v Palm Beach Gardens a třeba o něm jsem zjistil, že město vzniklo tak, že tamní vlastník pozemků sir McArthur nejprve vybudoval molo a jezera a pak postupně začalo město růst. Navíc měl dohodu s golfovou asociací PGA, takže Palm Beach Gardens se budovalo jako golfové město. PGA tam sídlila ještě donedávna.
A jak z toho vznikl váš byznys?
Steve je právník specializovaný na změny územního plánu a stavební právo. Přes něj jsem se dostal k Jacku Weirovi, místnímu developerovi, se kterým dodnes spolupracujeme. On má kontakty a znalost prostředí, které jsou pro nás nenahraditelné. Společně máme už zhruba šest projektů.
Florida je nepředvídatelná
Jaká rizika Florida pro investora z Česka přináší?
Například environmentální. Nejde jen o hurikány, větší problém jsou záplavy na západním pobřeží, propady půdy a termiti, kteří vám dokážou během roku zničit celou dřevěnou konstrukci. S tím souvisí i extrémní náklady na pojištění, v některých oblastech stouply ceny pojistek za poslední tři roky o sto procent, a jsou místa, která jsou nepojistitelná, a tedy i nefinancovatelná.
Překvapilo vás ještě něco?
V Česku rychle poznáte, jestli má daná lokalita smysl, ale na Floridě to není tak jednoduché. Postavíte logistický park a za dva roky může být prázdný, protože lidé se přesunou jinam. Amerika je plná měst duchů a i v rámci Floridy se může hodnota dramaticky měnit. Na východním pobřeží Floridy vedou tři tahy: A1 až do Kanady, moderní I‑95 a Florida Turnpike. Člověk by si myslel, že vše mezi nimi je zlatá lokalita. Ale není.
Stačí, aby projekt byl kilometr za Turnpike, a valuace dramaticky klesají. Když se dostanete blízko k moři, hrozí bouře a záplavy. Jiné pozemky zase nesou historickou stopu segregace nebo jsou to bývalé indiánské lokality, o které developeři prostě nemají zájem.
Co je největší rozdíl oproti českému realitnímu trhu?
Jednoznačně rychlost plánování a realizace. Když potřebujete na Floridě kompletně změnit územní plán, zvládnete to za rok a půl. Menší úpravy v rámci stávajícího plánu trvají dva až čtyři měsíce. Stavební povolení tedy můžete mít i do půl roku. To znamená, že se mnohem lépe kalkuluje. V Česku vám každý velký developer řekne, že ani neumí pořádně spočítat vnitřní výnosové procento, protože neví, zda povolení dostane za pět, nebo za sedm let.
Jak složité bylo získat financování od amerických bank?
První úvěr byl složitý, protože pokud nemáte kreditní historii, banky vás neznají. Nám trvalo deset měsíců, než jsme financování získali, a to díky kontaktům našeho partnera Jacka Weira. Teď, když už nás znají, to trvá jen pár týdnů. Celkově máme na Floridě zainvestováno zhruba 200 milionů dolarů, včetně bankovního financování.
Plánujete expandovat i mimo Floridu?
Ne. Florida sama o sobě nabízí obrovskou variabilitu. Byli jsme na Key Westu, máme projekty v Orlandu i v Palm Beach County. Dokud se v tom prostředí vyznáme, nemá smysl jít jinam.
Letos jste prodali projekt Lakewood Ranch Pointe, rezidenci pro seniory. Jaká byla zkušenost?
Cíl byl jasný: postavit, obsadit a prodat. Byla to rezidence určená pro klidné bydlení pro lidi 55+, možná spíš 65+, bez rodin s dětmi. Po dosažení zhruba 90procentní obsazenosti jsme získali stabilizační úvěr s výhodnějším úrokem a následně projekt prodali. Kupci jsou často městské nebo penzijní fondy, kterých je v USA hodně. Zisk se pohyboval v nižších jednotkách milionů dolarů - čekali jsme trochu víc, ale pořád to byl lepší výnos než v Česku.
Jaké projekty v USA nyní realizujete?
Máme dvě kancelářské budovy v oblasti Belcan a dva menší projekty v Palm Beach Gardens. V Orlandu rozjíždíme velký rezidenční projekt zaměřený na nájemní bydlení, včetně regulovaného bydlení pro zaměstnance města, jako je policie nebo zdravotnictví. Města si tak zajišťují dostupné bydlení pro klíčové profese, což je model, který by podle mě měl inspirovat i Česko. Podobný projekt chystáme i v Delaware Beach a další ve městě Jupiter.
V USA podnikáte už 25 let. Jak se podnikatelské prostředí za tu dobu změnilo?
Největší změnou po covidu byl dramatický nárůst úrokových sazeb. To zásadně ovlivňuje financování i výši dluhu. Například v našem projektu v Altamonte, který byl zkolaudován před půl rokem, bychom za normálních okolností počítali s rychlým prodejem. Jenže sazby jsou stále o procentní bod výše, než by bylo pro takovou transakci optimální. Proto projekt pravděpodobně refinancujeme a podržíme dva až tři roky, dokud sazby neklesnou a prodej bude dávat ekonomicky smysl. S touto variantou jsme sice počítali už na začátku, ale je to zásadní rozdíl oproti minulosti. Druhou velkou změnou je nedostatek pracovních sil.
Má to souvislost s migrační politikou Donalda Trumpa?
Někteří moji kolegové to tak interpretují. Faktem je, že jeho opatření mířila proti nelegální migraci.
Lidé se po covidu nevrátili do práce
Ale právě nelegální migranti přece na stavbách pracují.
Nevylučuji to, ale osobně s tím zkušenost nemám. Myslím si, že mnohem větší vliv měl covid. V USA stát masivně podporoval lidi sociálními programy a řada z nich se už po pandemii do práce - zejména ve službách - nevrátila.
Ovlivnilo vás nějak prezidentské období Donalda Trumpa nebo současná politická situace v USA?
Mám řadu přátel jak mezi demokraty, tak mezi republikány. A jedno mají kupodivu společné. Mají pocit, že ještě před méně než dvaceti lety šlo o souboj středopravice a středolevice s mnoha společnými prvky. A že teď se obě strany posunuly směrem k okraji spektra a tím se společnost víc rozděluje. Pokud jde ale o dopad na moje podnikání, tam jsem žádný zásadní vliv nezaznamenal.
Hudební manažer dcery
Ještě než jsme zapnuli diktafon, zmínil jste, že jste dnes kromě advokáta, investora a developera také hudební manažer. Co tím myslíte?
Moje dcera asi před rokem vydala své první album na Spotify. Letos si ji Spotify vybralo jako první Češku v historii za globální ambasadorku svého playlistu Equal pro ženy. Dostali jsme nabídky od zahraničních hudebních manažerů, ale když chystáme koncerty, řeším třeba produkci - od pronájmu autobusu až po techniku a osvětlení. Organizace měsíčního turné po Británii mi zabrala spoustu času. Už hrála i před 8,5 tisíci lidmi v Londýně, takže je to pro mě úplně nová zkušenost.
Co vás na téhle práci překvapilo? Proč se jí věnujete i při tak nabitém programu?
Překvapuje mě vlastně všechno. Dceru podporuji, protože hudbu miluje. Co mě opravdu překvapilo, je, jak složité je sladit harmonogram, aby všechno zapadalo. Dcera je předskokankou zpěvačky Loreen - a jako předskokan má skoro nulová práva. Turné trvalo tři týdny a z hlediska time managementu to byla opravdu velká výzva.
Pojďme se vrátit k vašemu hlavnímu byznysu. Před dvěma lety jste prodal Window Holding, majitele například značky oken Vekra. Jakou zkušenost vám tahle transakce přinesla?
Byli jsme hrdí na to, že se nám podařilo firmu stabilizovat, zachránit a zachovat jako tradičního výrobce. To považuji za velký úspěch. Samozřejmě jsme na tom vydělali nějaké peníze, což je příjemné, ale hlavní poznání bylo jiné. Že bez interních manažerů se zkušeností z daného sektoru se takové firmy převzít nedají. Zároveň nám to otevřelo oči v tom, jak se s podobnými společnostmi dá pracovat.
Dnes jsme například koupili menší firmu Elplast, která vyrábí rozvaděče. Vidíme v tom synergie s našimi českými developerskými projekty. Navíc nás oslovilo, že jde o rodinnou firmu. Nešlo o nic obřího - bavíme se o desítkách milionů korun -, ale líbilo se nám, že mají potřebnou expertizu a my jim na oplátku můžeme pomoct s financováním.
Uvažujete o dalších akvizicích v Česku?
Ano, máme vytipované zhruba tři společnosti v hodnotě ve středních desítkách milionů korun.
Jak v praxi funguje propojení ICP Group a advokátní kanceláře DBK Partners?
Například u M&A transakcí se to přímo nabízí. Byla ale i situace, kdy jsme řešili problematiku autorského práva a DBK na to neměla specialisty, takže jsme museli hledat externí pomoc. Jindy by naopak služby DBK pro ICP byly příliš drahé. Nikdy nevyjednávám za ICP s DBK, vždy to musí dávat smysl pro obě strany. Na druhou stranu, když DBK dělá transakce pro třetí strany, najímá si ICP třeba na valuace, a funguje to i obráceně.
Zvažujete expandovat i s DBK do USA, nebo vám chybí potřebná právní expertiza pro tamní trh?
Tuhle variantu máme na stole už dva roky. Bylo by to ale něco jiného, než děláme v Česku. Na Floridě dnes žije celá řada Čechů, kteří tam mají takzvaná LLC, tedy obdoby našich s. r. o., a s těmito společnostmi se pojí spousta povinností, typicky v oblasti daní. Zvažujeme proto nabídnout jim poradenské služby přímo v USA. Musel bych ale najít českého advokáta-manažera, který by to tam vedl, protože já na to čas nemám.
Neuvažujete o odklonu od právničiny a plném soustředění se na byznys?
Nemyslím si, že je zásadní, co máte napsáno na vizitce - právník, investor, obchodník. Podstatné je, jaké znalosti a expertizu si udržujete. Samozřejmě, dříve jsem měl širší záběr, což už dnes není možné. Moje hlavní specializace ale zůstává: daně, mezinárodní transakce a M&A. To je oblast, kde mám pořád know‑how a sílu, a proto ji chci rozvíjet i nadále. Neznamená to, že budu zastupovat klienty třeba u rozvodu, to už nechávám na kolezích, kteří tomu rozumí lépe.
