Byznys - Realitní žralok Radovan Vítek, majitel skupiny CPI, nevzdává snahu o ovládnutí developerské skupiny Orco. I když ve vedení firmy po červnové valné hromadě zavládlo příměří, jde jen o dočasný klid zbraní. "Napětí mezi akcionáři trvá, jednotlivé akcionářské skupiny stále mají v Orku rozdílné zájmy,“ říká Vítkův investiční ředitel Martin Němeček.
V Orku se střetává Vítek s britskými a americkými hedgeovými fondy (především Kingstown a Alchemy, jež společně drží necelých 23 procent akcií) a zakladatelem firmy Jeanem-Francoisem Ottem (dnes vlastník 8,9 procenta akcií). Vítkem kontrolované společnosti Gamala a Crestline Ventures skoupily v posledních dvou letech, kdy zadlužené Orco procházelo finanční krizí, z trhu téměř 30 procent akcií, a Vítek je tak nyní ve skupině sice minoritním, ale největším podílníkem.
„My máme v Orku jiný zájem než realitní fondy. Jim by vyhovovalo rychle zvednout tržní hodnotu firmy a vydělat na prodeji akcií. Vítek chce Orco rozvíjet dlouhodobě. Jako dlouhodobý investor má jiné cíle: snížit firmě náklady, zreálnit ocenění aktiv, zajistit cash flow a celkově Orco finančně stabilizovat. Už dnes se často obracejí věřitelské banky s problémy v Orku právě na Vítka, protože ho vnímají jako silnějšího a spolehlivějšího partnera než samotné Orco,“ tvrdí Němeček.
Podle Vítkova dřívějšího prohlášení pro agenturu Bloomberg by se hrubá hodnota aktiv Orka měla snížit z nynějších 1,3 miliardy eur (33,6 miliardy korun) až o 200 milionů eur, aby začala být "realistická".
Vítek má čas
Vítek v Orku dál hodlá prosazovat svůj názor na řízení. Podle Němečka si musí pozici ve firmě „odsedět“ a „odpracovat“, dosažení cíle je podle něj otázkou delšího času.
Po poslední valné hromadě, konané koncem června, v Orku zavládlo příměří. Před červnovou schůzí Vítek žádal, aby akcionáři zvolili do svého jedenáctičlenného představenstva Orka hned pět jeho vlastních kandidátů. Pokud by návrh prošel, Vítek by vedení Orka prakticky ovládl. Ostatní společníci ale jeho krok vyhodnotili jako pokus o nepřátelské ovládnutí a hlasitě se proti němu ohradili. Rozmíška skončila kompromisem, představenstvo zhublo na pouhých devět členů a Vítek v něm dostal tři křesla (jedno obsadil sám, na zbývajících sedí investiční ředitel CPI Jiří Dedera a dále Edward Hughes). V čele vedení zůstal Ott, zbytek obsadili jeho manažeři, nezávislí experti a po jednom křesle drží fondy Kingstown a Alchemy.
„Je to všeobecně přijatelné řešení, představenstvo je lepší, akčnější. Napětí ale trvá právě proto, že Vítek prosazuje v Orku jinou strategii než akcionáři z řad fondů,“ okomentoval status quo Němeček.
Jak se Vítek a jeho lidé staví k osobě zakladatele Orka Jeana-Francoise Otta? Zatím mu dávají šanci na přežití: „Definitivní finanční stabilizace Orka je úkol splnitelný v horizontu let, není to otázka letoška. Je třeba zaměřit se na tři hlavní priority – tedy na sekání nákladů, zajištění hotovosti na dokončení rozjetých developerských projektů a zajištění dlouhodobého financování. Pan Ott musí ukázat, zda je toho schopen. My si myslíme, že to spíš dokáže než že ne,“ prohlásil Němeček.
Vítek hodlá držet Orco prostřednictvím svých off-shorových struktur, dokud se skupina po finanční krizi nedostane zase do dobré finanční kondice, tedy dokud nezíská znovu důvěru partnerů a běžné dlouhodobé úvěry pro další rozvoj. Až se tak stane a Orco přestane být rizikovou investicí, chce ho Vítek začlenit pod svou vlajkovou loď CPI, podobně jako s CPI před měsícem spojil svůj další čerstvý úlovek, maďarský Ablon.
Maďarský Blitzkrieg
Také Ablon byl pro Vítka nájezdnickou akcí na krizí oslabenou kořist. „Byl to takový blitzkrieg, do půl roku od počátku operace se Ablon dostal pod CPI,“ shrnul výsledek investiční šéf CPI.
Ablon vznikl v Budapešti v roce 1993, krátce nato skupinu ovládl maďarský podnikatel Uri Heller, pod jehož vládou se Ablon rozrostl na největšího maďarského developera. Druhým největším akcionářem byla rakouská Volkskbank (dnes patří pod ruskou Sberbank), která skupinu zároveň financovala. Když Ablon v roce 2007 vstupoval na londýnskou burzu, pohybovala se jeho tržní kapitalizace kolem 150 milionů liber (tj. asi 4,5 miliardy korun), dalších 100 milionů liber dostal od nových investorů a získaný kapitál investoval do dalších rozvojových projektů a pozemků.
Skupina má sice hlavní podnikatelskou základnu v Maďarsku, nemovitosti ale dnes vlastní také v Praze, v Polsku (Varšava a Gdaňsk) a v Rumunsku (Bukurešť). Zlatá éra Ablonu netrvala dlouho, rok po úspěšném vstupu na burzu se ohlásila krize, trh zamrzl a zadlužený Ablon zabředal do stále větších potíží. Začaly spory mezi akcionáři. Volksbank se octla v rozporuplné roli, protože akcionářský zájem se u ní střetával se zájmem hlavního věřitele, s Hellerem si bankéři moc nerozuměli.
V této situaci si Ablon jako novou kořist vytipoval Vítek: firma zmítaná spory a drcená vysokým dluhem byla pro nepřátelské převzetí ideálním terčem. Vítek začal skupovat akcie Ablonu z trhu, postupně ovládl něco přes pětinu skupiny a letos v únoru odkoupil Hellerův podíl, čímž získal nadpoloviční majoritu. Pak následoval výkup akcií dalších podílníků a jarní stažení Ablonu z burzy. A už k poslednímu červnu Vítek začlenil maďarského developera pod své CPI. Pro jeho skupinu to znamenalo historický kvalitativní zlom. CPI se pohlcením Ablonu stává z česko-slovenského realitního hráče hráčem středoevropským.
Dva fondy na cestě
S Ablonem CPI získává nejen několik velkých developerských projektů, ale také hotové nemovitosti generující ročně 16 milionů eur z nájemného. Navíc získala zhruba 30hlavý manažerský tým se zkušeností na maďarském, polském a rumunském trhu. Maďarsko sice není momentálně mezi developery považováno za atraktivní lokalitu, podle Němečka i výkonného ředitele CPI Zdeňka Havelky má ale silný rozvojový potenciál. „Trh je tam teď na absolutním dně, nájmy jsou v Budapešti poloviční proti Praze a třetinové proti Varšavě, to ale nebude trvat věčně a ceny porostou,“ shodují se oba Vítkovi manažeři.
CPI ale i po pohlcení Ablonu a při práci na Orku dál roste. Vítkovi lidé právě finišují další akviziční operaci, převzetí dvou velkých realitních fondů, disponujících aktivy ve střední Evropě. Manažeři zatím odmítají prozradit, o jaké společnosti se jedná, potvrzují ale, že obchod je v konečné fázi, protože by oba fondy měly ještě letos splynout s CPI. „Pokud se to povede, stoupne hodnota aktiv CPI na víc než tři miliardy eur,“ uvedl Němeček.
Pokud Vítek dotáhne do konce také plán na připojení Orka, bude ovládat majetek v hodnotě čtyř miliard eur (tj. přes 100 mld. Kč), a jeho CPI se tak zařadí do první trojky středoevropských realitních hráčů – po bok rakouských veřejně obchodovaných skupin Immofinance a CA Immo.
Zuzana Kubátová
