Byznys – Když Zdeněk Bakala s partnery před deseti lety získal s koupí OKD i téměř 44 tisíc bytů na Ostravsku, Karvinsku a Frýdecko-Místecku, zjevně to nepovažoval za zvlášť důležitou součást svého vznikajícího průmyslového impéria. Bytový fond byl v mizerném stavu, byznys s nájemním bydlením deformovala státní regulace. Mnohé jiné velké firmy své někdejší podnikové byty raději prodávaly za babku nájemníkům, než aby do nich investovaly a staraly se o ně.
Bakala a jeho společníci (klíčovým je Petr Kadas, Bakala s ním ovládá OKD a další investice prostřednictvím skupiny BXR) ale nechtěli byty po OKD nechat levně nájemníkům. A prodat je za tržních podmínek – tak jako třeba majitelé Třineckých železáren prodali podnikové byty v Třinci Radovanu Vítkovi – nemohli. Bránila jim v tom privatizační smlouva OKD, kterou zdědili po předchozích majitelích dolů.
Dnes mohou za toto omezení jen děkovat. Společnost RPG Byty, kam bytový fond vyčlenili, je spolehlivým tahounem celého jejich byznysu v České republice. RPG Byty vydělaly jen za loňský rok při třímiliardovém obratu přes miliardu korun, předloni dokonce ještě o 300 milionů víc.
Stroj na peníze
Takových výsledků žádná jiná tuzemská firma skupiny BXR nedosahuje. Samotné OKD zápasí s vysokými ztrátami. Ostatní realitní firmy pod hlavičkou RPG, spravující pozemky či komerční nemovitosti po OKD, jsou buď ztrátové, nebo mají jen nevysoké zisky. A také holding AWT Čechofracht vybudovaný na základech někdejší OKD Dopravy za firmou RPG Byty jen pokulhává. Předloni vykázal při čtyřmiliardovém obratu zisk 138 milionů. Letošní výsledky zatím neoznámil, plán počítal s tržbami 4,2 miliardy a hrubým ziskem 206 milionů.
Zato RPG Byty se staly zlatým vejcem v Bakalově košíku. Jsou strojem na peníze pro celou mateřskou skupinu. Letos v květnu vydaly dluhopisy za 400 milionů eur (tj. 10,3 mld. Kč), z nichž si ale samy nechaly zlomek. „Ve společnosti RPG Byty zůstalo z emise dluhopisů celkem 1,3 miliardy korun na revitalizaci bytového fondu. Většina vypůjčených peněz je k dispozici mateřské skupině BXR,“ uvedl mluvčí RPG Petr Handl.
Necelou polovinu z deseti miliard z dluhopisů použili vlastníci na úhradu půjčky, kterou firmě RPG Byty ani ne půl roku předtím poskytlo konsorcium čtyř bank. Mateřské skupině BXR i tak zůstaly k dispozici nějaké čtyři miliardy.
Neuvážené sliby
Když počátkem roku 2004 Bakala s partnery důlní impérium OKD přebíral, neměl jasno v tom, co si s byty počít. V tehdejších veřejných vystoupeních nevylučoval prodej bytů nájemníkům. Půl roku po vstupu do OKD nové vedení psalo v podnikovém časopise Horník: „Společnost preferuje, aby byty OKD v budoucnu získali lidé, kteří v nich bydlí. Je rozhodnuta zahájit projekt, jehož součástí bude pomoc těm, jimž by jejich poměry neumožnily koupi nemovitosti.“
Stejné signály vysílal i sám Bakala. „Chystáme strategii, pomocí níž byty přejdou na jiné majitele, nájemníky či obce,“ řekl na podzim 2005 v rádiu Frekvence 1.
V regionu to vzbudilo optimistické představy. Řada nájemníků v domnění, že byty získají do osobního vlastnictví, je začala zvelebovat za vlastní peníze. Když pak v roce 2008 Bakalovi manažeři oznámili, že se s prodejem nájemníkům nepočítá, vyvolalo to pobouření.
Napětí kolem bytů využili i politici. Na sporu o ně se profiloval hlavně místopředseda ČSSD Lubomír Zaorálek, který Bakalu kvůli jednání s nájemníky veřejně nazval gaunerem. Finančník se ohradil soudní žalobou, nevysoudil však ani prostou omluvu. A to i přes to, že si jako advokáta najal mezinárodní právnické eso Roberta Amsterdama, slavného obhájce „Putinova vězně“ Michaila Chodorkovského. Spory o byty zato hodně poškodily Bakalovu reputaci.
A nespravil to ani výsledek auditu, který v RPG Byty v roce 2009 provedlo ministerstvo financí. Kontrolovalo, zda firma dodržuje podmínky plynoucí z privatizační smlouvy, hlavně zda výnosy z nájmů investuje zpět do bytového fondu. Audit nenašel na hospodaření žádné chyby, Bakalu to ale v očích nájemníků příliš nerehabilitovalo.
I tak se ale stal z nájemního konceptu RPG dobrý byznys. Zvlášť poté, co předloni dokončená deregulace nájemného konečně otevřela prostor pro standardní podnikání v oboru.
Když RPG Byty definitivně rozhodly o strategii nájemního bydlení, začaly svůj bytový fond zvelebovat. V roce 2009 ohlásily, že do oprav a údržby vloží až 20 miliard korun. Do loňského roku z této sumy firma proinvestovala zatím šest miliard, modernizační program má ale dál pokračovat. Na opravy – především výměny oken, střech a rozvodů – jde každoročně více než miliarda. Na stavu léta zanedbávaných bytových domů to přece jen začíná být vidět.
Prodej bude problematický
V nedávném rozhovoru pro Hospodářské noviny Zdeněk Bakala naznačil, že by BXR mohla RPG Byty zkusit zpeněžit. „Provedli jsme tam řadu investic, vybudovali jsme provozní část společnosti, která předtím neexistovala. Hodnota, kterou jako akcionáři ještě umíme vytvořit, už pravděpodobně není tak vysoká jako v minulosti. Proto je třeba začít přemýšlet o tom, kdy a jak tuto investici realizovat,“ řekl Bakala HN.
Prodej bytů ale nebude jednoduchý. Stále totiž platí omezení z privatizační smlouvy OKD, která majiteli dolů zapovídá zbavovat se bytů za tržních podmínek.
V privatizační smlouvě je stanoveno, že v případě prodeje bytů na ně mají předkupní právo jejich nájemníci. Mají je dostat za cenu, na niž byly byty oceněny při privatizaci poslední části akcií OKD v roce 2004. Což v průměru vychází na 40 tisíc korun za byt. Konečná cena se má sice stanovit s přihlédnutím k cenám, za jaké v místě prodávají nájemníkům své byty obce, stále by ale šlo o výprodej za směšný zlomek tržní ceny. Podmínka je časově neomezená. Část Bakalových nájemníků proto stále doufá, že se dostanou k bytu za nízkou cenu. Občanské sdružení Byty OKD, jež nájemníky zastupuje, se o možnosti prodeje pokouší jednat s vedením RPG, ovšem bez výsledku. Obě strany si jen vyměnily protichůdná stanoviska.
Dá se ale čekat, že kdyby došlo na prodej podstatné části bytového fondu za tržních podmínek novému majiteli, nájemnické sdružení se pustí do právních sporů.
Sporné předkupní právo může prodej bytů zkomplikovat i srazit jejich cenu, protože pro nového vlastníka představuje riziko. Právě tady je nejspíš i jeden z důvodů, proč se loni na prodeji bytů RPG nedohodli majitelé firmy s Radovanem Vítkem, jehož CPI je po RPG druhým největším vlastníkem nájemních bytů v zemi.
Pokud by Bakala a spol. své byty v dohledné době prodávali, bude Vítek nejlogičtějším zájemcem o ně. V Česku kromě něj není jiný podnikatel, který by měl s nájemním byznysem podstatné zkušenosti. CPI navíc léta působí v regionu (v Třinci).
Mezi pražskými byznysmeny se proslýchá, že Vítek už uzavřel s Bakalou dohodu o propojení realitního byznysu. Sám majitel CPI ale takové pověsti rezolutně vylučuje.
Vítek pro Insider opakovaně řekl, že o převzetí Bakalova bytového portfolia rozhodně neusiluje. „Je pravda, že mne to svého času zajímalo, dnes to ale nepřichází v úvahu, řeším úplně jiné věci,“ říká realitní magnát, který nedávno ovládl maďarskou skupinu Ablon a k tomu usiluje o manažerské ovládnutí developerské společnosti Orco.
Podle odhadů z trhu se může hodnota Bakalova realitního byznysu při prodeji pohybovat kolem 30 až 40 miliard korun. Zda na prodej dojde, případně jaké části by se týkal, je ale zatím ve hvězdách.
Hlavní riziko – OKD
Další perspektiva Bakalova a Kadasova bytového byznysu na Ostravsku teď závisí na osudu a kondici jejich nejdůležitější firmy v Česku, těžební OKD. Ta prochází těžkou krizí a na potíže reaguje úspornými opatřeními, mimo jiné snižováním zaměstnaneckých stavů.
OKD je ovšem s 12 tisíci pracovníky největším zaměstnavatelem na Ostravsku, navíc jsou na ní závislé desítky dalších dodavatelských firem. Masivnější rušení míst a škrtání investic v OKD může způsobit v celé průmyslové aglomeraci vážné sociální otřesy. „Nezaměstnanost v kraji může stoupnout až ke dvaceti procentům,“ varuje hejtman Miroslav Novák. Právě tady je největší riziko i pro firmu RPG Byty.
Může se totiž stát, že velká část jejích klientů se dostane do existenčních potíží a nebude mít na nájem. Už před dvěma lety, při dovršení deregulace, se ukázalo, že řada lidí má s placením za bydlení problém. RPG Byty proto pro sociálně potřebné nájemníky, především osamělé seniory, zřídily podpůrný fond. Zatím z něj vyplatily 6 milionů korun, z toho 4 miliony loni. Žádostí o podporu ale může rapidně přibývat s tím, jak se bude zhoršovat sociální situace regionu.
Šéfové RPG Byty si riziko uvědomují, i proto se firma aktivněji zapojuje do sociálních programů v regionu. Nedávno začala spolupracovat s radnicemi, jimž chybějí sociální byty.
Sleva potřebným
„Obcím, ve kterých vlastníme bytový fond, jsme nabídli využití některých bytů pro potřeby sociálního bydlení. Byty by mohly radnice nabízet za stejných podmínek, za kterých by nabízely vlastní sociální byty, ale výhradně pro pomoc sociálně potřebným,“ řekl Insideru mluvčí Handl. Program počítá s tím, že když se po čase sociální situace nájemníka zlepší a on už nebude potřebovat podporu ve formě nižšího nájmu, může v bytě zůstat dál za běžných tržních podmínek. „My pak poskytneme radnici jako sociální byt jinou jednotku,“ dodává Handl. RPG radnicím zatím nabídla několik desítek bytů, o využití prvního z nich se nyní jedná.
Na riziko klesající koupěschopnosti RPG reagují také tím, že hromadně dělí velké tří- a čtyřpokojové byty na menší, a tedy i levnější jednotky. Jen loni takto z pětasedmdesáti větších bytů vzniklo na 150 menších.
Nabídka levnějších bytů, ať už menších, nebo přidělovaných radnicemi lidem v nouzi, může zvýšit obsazenost portfolia RPG. Po deregulaci nájmů se firmě uvolnil větší počet bytových jednotek, jež do té doby lidé drželi ze spekulativních důvodů. Loni měla RPG v průměru 10,9 procenta neobsazených bytů (předloni 10 %) – číslo ovšem zahrnuje i byty, které RPG z různých důvodů nově pronajmout nechce či nemůže. Nyní nabízí k pronájmu zhruba tisíc volných bytových jednotek. Podle Handla se nyní trend z posledních dvou let trochu otáčí: „Každý měsíc nyní víc bytů pronajímáme, než kolik se jich uvolní,“ říká. Kdyby ale v regionu došlo na sociální otřesy, může volných bytů přibývat raketovým tempem, což by mohlo srazit ziskovost, a tedy i hodnotu celé RPG Byty.
Zuzana Kubátová
Poznámka: Zdeněk Bakala je vlastníkem společnosti Economia, která v nedávné době převzala firmu Centrum Holdings, vydavatele deníku Insider.