Miliony jsou pryč během několika minut. Češi chtějí investovat, ale není do čeho
- Češi posílají do realitních investic stále více peněz. Nabídka vhodných projektů ale jejich tempu nestačí.
- Crowdfundingová platforma Investown proto řeší neobvyklý problém: velká část kapitálu klientů čeká, než se objeví vhodná příležitost.
- Zároveň přibývá i projektů, u kterých musí platforma řešit problémy se splácením.
Investiční platforma Investown dnes propojuje více než 140 tisíc drobných investorů s developery a dalšími podnikateli v realitách. Zatímco zájem lidí o investování rychle roste, vhodných projektů podle spoluzakladatele a šéfa firmy Alana Pocka není dost.
Investown tedy řeší problém, který by řada finančních firem na první pohled mohla považovat za příjemný: má příliš mnoho peněz a příliš málo možností, kam je umístit. Jen během září přiteklo do digitálních peněženek klientů včetně splacených investic, výnosů a nových vkladů zhruba 450 až 460 milionů korun. Nové projekty přitom Investown publikoval jen za přibližně 230 milionů.
Poslechněte si nejnovější epizodu i ve své oblíbené aplikaci:
„Je tam 200 milionů převis na projektech. Ty peníze tam v podstatě leží a čekají,“ říká Pock v podcastu e15. Průběžně podle něj drží klienti v digitálních peněženkách přes 200 milionů korun okamžitě připravených k investování.
Investown funguje jako crowdfundingová platforma, přes kterou drobní investoři půjčují peníze developerům a dalším firmám podnikajícím v nemovitostech. Nezískávají tedy podíl na konkrétní budově. Jejich investice má podobu úvěru, který je zajištěn nemovitostí. Úroky platforma investorům vyplácí průběžně.
Nominální nabízený výnos se u nových projektů pohybuje kolem devíti procent ročně. Pokud se ale započítají také projekty ve zpoždění nebo ve vymáhání, dosahuje podle Pocka výnos celého portfolia Investownu 8,6 procenta ročně.
Co se dozvíte v nejnovější epizodě
🔵 Proč má Investown stovky milionů korun od investorů, ale nemá je kam investovat.
🔵 Jaké výnosy platforma nabízí a kolik mohou investoři reálně vydělat.
🔵 Proč je více než desetina investovaných peněz ve vymáhání a jaká jsou rizika.
🔵 Jak rychle mizí nové investiční příležitosti a proč některé projekty Investown odmítá.
🔵 Proč jsou developeři ochotni platit za financování od Investownu výrazně více než v bance.
Investown umožňuje investovat už od 500 korun. Právě možnost rozdělit peníze mezi velké množství úvěrů je podle Pocka zásadní. Platforma klientům doporučuje, aby do jediného projektu nedávali více než pět procent svých volných peněz.
„Vždycky se najdou lidé, kteří všechny peníze, které mají na Investownu, dají do jednoho projektu. A buď mají štěstí a projekt řádně splácí, nebo mají smůlu,“ říká Pock.
Ve vymáhání je víc než desetina investic
S rostoucím počtem úvěrů se objevují i případy, kdy developer přestane řádně splácet. Investown má podle Pocka již několik měsíců stabilní procento vymáhaných projektů. Aktuálně je ve vymáhání zhruba 12 až 13 procent z celkového objemu investovaných peněz, což je u úvěrů na development očekávané číslo. U drtivé většiny z nich se aktivně pracuje na vrácení investic, např. formou prodeje zástavy.
Samotný podíl ale podle něj neznamená, že investoři o peníze v této výši přijdou. Vymáhání může trvat měsíce nebo roky a některé starší problematické projekty se mezitím podaří vyřešit prodejem nemovitosti nebo jiným vypořádáním.
„Ve chvíli, kdy půjčujete, vždycky je část, která se nesplácí. Nové projekty do vymáhání přibývají, ale na druhé straně se daří ty problematické projekty vyplácet,“ tvrdí Pock.
Základním prvkem ochrany investorů má být zástava nemovitosti v prvním pořadí. Investown využívá rovněž osobní ručení developera a notářský zápis. Pokud se projekt začne dostávat do potíží, firma se podle Pocka nejprve snaží najít řešení společně s developerem. Tvrdé vymáhání prostřednictvím exekuce nebo insolvence považuje až za poslední možnost.
„Ve chvíli, kdy by to šlo do tvrdého vymáhání, tratí na tom všichni. Uživatelé mohou mít peníze zablokované několik měsíců až let,“ říká.
Investice do úvěrů proto podle něj nelze zaměňovat za spořicí účet. Vyšší výnos znamená také riziko, že peníze nebudou v plánovaném termínu dostupné nebo se část jistiny nepodaří získat zpět.
Stovky milionů čekají na projekty
Přetlak peněz má ještě jeden důsledek. Atraktivní nové projekty se plní mimořádně rychle. Tranše ve výši pěti milionů korun se podle Pocka může naplnit během 15 až 20 minut. U milionové tranše někdy stačí přibližně šest minut.
Pomáhá tomu i funkce automatického investování. Přibližně 92 procent klientů používá mobilní aplikaci a zhruba 20 až 30 procent investic už podle Pocka provádí Autoinvest nastavený podle požadavků klienta.
Nedostatek investičních příležitostí Pock spojuje mimo jiné s pomalou výstavbou v Česku. „Uživatelská báze nám neustále roste. Bohužel se nepodařilo zrychlit stavební řízení a objem developerských projektů je pořád podobný,“ říká.
Přehled nemovitostních fondů
Chcete investovat do nemovitostí prostřednictvím fondů? Žebříček e15 nabízí přehled aktuálních a pro investora nejdůležitějších dat z realitních fondů na českém trhu. Ať už hodláte investovat od stovek korun do fondů pro širší veřejnost, nebo od jednoho milionu prostřednictvím fondů kvalifikovaných investorů, náš interaktivní přehled vám pomůže s rozhodnutím, kam peníze vložit.
Firma navíc nechce podle něj slevovat z požadavků na projekty jen proto, aby měla kam peníze klientů umístit. Reálně je podle Pocka schopná získávat projekty za přibližně 200 až 300 milionů korun měsíčně.
Zhruba 30 až 40 procent financování směřuje přímo do developerských projektů. Další část tvoří například nákup činžovních domů určených k rekonstrukci či následnému prodeji a pozemky připravované pro budoucí výstavbu.
Typickým klientem na druhé straně není velká developerská skupina, ale menší či středně velká firma s jedním projektem. Investown při posuzování zkoumá zejména předchozí zkušenosti developerů.
„Měli jsme poptávky od lidí, kteří dokončili projekt za 15 milionů a potom chtěli stavět za 120 milionů. To jsme nezafinancovali. Tak rozdílná velikost vyžaduje jiné know-how,“ popisuje Pock.
Investown je dražší než banka, prodává hlavně rychlost
Crowdfundingové financování není pro developera levné. Úrok se podle Pocka pohybuje kolem deseti procent ročně a Investown si k tomu účtuje jednorázový poplatek 4,5 procenta z vybraných peněz. U krátkého úvěru tak mohou být celkové náklady poměrně vysoké.
Platforma proti bankám soutěží především rychlostí a pružností. První nabídku je podle Pocka schopna připravit přibližně za pět dní. Menší úvěr se následně může od investorů vybrat během jediného dne.
„U developmentu je čas extrémně drahý. Stavební firma na vás nebude čekat dva měsíce a nemovitost za dobrou cenu také nebude čekat, než se banka rozhoupá,“ říká Pock.
Celý rozhovor si můžete pustit v úvodním videu nebo ve své oblíbené podcastové aplikaci. Jaká byla jeho hlavní témata?
(00:00) Úvod
(00:50) Co si investor přes Investown vlastně kupuje
(04:32) Kdo je typický klient a kolik u nich má zainvestováno
(06:12) Slibovaných devět procent versus reálných 7,9
(08:46) Tržiště a převis peněz nad projekty
(12:10) Kam peníze míří a proč projekty neprojdou bankou
(17:35) Co financování stojí developera
(22:03) Tranše za milion se vybere za šest minut
(25:17) LTV, pokles cen a jak se ověřuje hodnota nemovitosti
(28:03) Když se projekt pokazí: zástava, ručení, vymáhání
(34:47) Kdo by k nim chodit neměl a kam míří Investown dál
